U Crnoj Gori ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sačinjen kod notara, inače ne proizvodi pravno dejstvo. To štiti obje strane: notar provjerava vlasništvo, terete i identitet, pa je prevara kod ovakve kupovine izuzetno teška. Evo kako cijeli proces izgleda u praksi.
Predugovor i kapara
Kad se kupac i prodavac dogovore oko cijene, obično se prvo potpisuje predugovor. Njime se dogovaraju cijena, rok za glavni ugovor i kapara, najčešće 10 posto cijene. Pravila kapare su jednostavna:
- ako kupac odustane, kapara ostaje prodavcu
- ako prodavac odustane, vraća kupcu dvostruku kaparu
I predugovor je najsigurnije ovjeriti kod notara, posebno kad je kapara veća.
Šta glavni ugovor mora da sadrži
- Podatke o strankama: puna imena, matični brojevi ili brojevi pasoša
- Tačan opis nepokretnosti prema listu nepokretnosti: katastarska opština, broj parcele, broj i površina stana
- Cijenu i način isplate: iznos, rok i račun na koji se plaća
- Izjavu o teretima: da je nekretnina bez hipoteka i prava trećih lica, ili šta se sa postojećim teretom dešava
- Clausulu intabulandi: saglasnost prodavca da se kupac upiše kao vlasnik u katastar
- Primopredaju: kada kupac ulazi u posjed i u kakvom stanju se stan predaje
Kako teče isplata
Najčešći redoslijed: potpisivanje kod notara, isplata na račun prodavca (kod kredita banka plaća direktno), pa predaja zahtjeva za uknjižbu u katastar. Za veće iznose koristi se i notarski depozit: kupac uplati novac notaru, a prodavac ga dobija tek kad su svi uslovi ispunjeni. To je najsigurniji način za obje strane.
Troškovi ugovora
Notarska naknada zavisi od vrijednosti nekretnine i po pravilu je plaća kupac, osim ako se strane ne dogovore drugačije. Na to dolazi porez na promet ili PDV, o čemu smo pisali u vodiču kroz poreze.
Česta pitanja
Da li mogu kupiti nekretninu na daljinu?
Može, preko punomoćja ovjerenog kod notara ili u ambasadi. Strani kupci to često koriste.
Šta ako je prodavac u braku?
Ako je nekretnina bračna imovina, potrebna je saglasnost oba supružnika, čak i kad je u katastru upisan samo jedan.
Koliko traje uknjižba?
Zahtjev se predaje odmah nakon ugovora, a upis novog vlasnika u katastar obično traje od nekoliko sedmica do par mjeseci, zavisno od opštine.
Vodimo vas kroz cijeli proces
Uz nas ne idete sami kod notara: pripremamo dokumentaciju, provjeravamo terete i organizujemo potpisivanje i primopredaju. Pozovite +382 69 21 88 66 ili pošaljite upit.
O autoru: Alem Zaganjor
Direktor agencije Albatros Real Estate iz Bara. Od 2019. godine vodi prodaju i izdavanje nekretnina u Baru i okolini, kroz ponudu od preko 1.700 oglasa i rad sa kupcima na pet jezika.
