Nekretnine u Šušnju: cijene, ulice i šta se kupuje

Stan u Šušnju košta oko 2.469 eura po kvadratu, oko 15 posto manje nego u centru Bara, a srednja tražena cijena stana je 144.500 eura za 57 m². Šušanj je naselje uz plažu sa borovom šumom, na 1,5 do 3 km od centra, i tu se kupuje i za život i za izdavanje turistima.

Cijene u ovom vodiču su tražene cijene iz oglasa Albatros, oktobar 2026. Uz njih smo dodali podatke iz popisa stanovništva, mjerenja na mapi i ono što vidimo na terenu, da znate šta dobijate za taj novac.

Kakav je Šušanj za život?

Šušanj je primorski dio Bara sjeverozapadno od centra, na putu prema Sutomoru. Od centra (Topolica) ga dijeli od 1,5 do 3 km, zavisno od dijela naselja, a šetalište uz more vodi do Gradske plaže i marine. Iza naselja se dižu padine Rumije, pa je dio uz plažu ravan, a gornji Šušanj je na brdu.

Plaža u Šušnju, poznata i kao Žukotrlica, duga je oko jedan kilometar. Šljunkovita je, a borova šuma iza nje daje prirodni hlad, što ljeti mnogo znači. Na sjevernom kraju su Crvena plaža i poluostrvo Ratac sa Žukotrlicom, zaštićeno područje od 30 hektara na kojem se ne gradi.

Naselje ima svoju osnovnu školu, OŠ „Anto Đedović“, u ulici Jovana Jovanovića Zmaja, na strani prema Ilinu. Na početku školske 2025/26. upisano je 857 đaka, a 373 od njih nisu državljani Crne Gore. To dobro pokazuje ko danas živi u Šušnju: domaće porodice, ali i mnogo stranaca koji su se preselili u Bar.

Šušanj raste. Po popisu iz 2023. statističko naselje Šušanj ima 3.430 stanovnika i 1.193 domaćinstva, oko 30 posto stanovnika više nego 2011. godine (Monstat). Granice popisnog naselja se ne poklapaju potpuno sa onim što se u Baru zove Šušnjem, ali trend je jasan.

Šušanj je i naselje stanova za odmor. Na popisu 2011. imao je 2.553 stana na 863 domaćinstva, skoro tri stana po domaćinstvu, dok je u gradskom naselju Bar taj odnos bio oko 1,6 (Monstat, prvi rezultati popisa 2011). Zato je Šušanj ljeti pun, a zimi znatno mirniji.

Koliko koštaju stanovi u Šušnju?

Srednja tražena cijena je 2.469 eura po kvadratu, na osnovu 16 stanova na prodaju u našoj ponudi. Uporedite to sa susjednim naseljima:

Izvor: tražene cijene stanova na prodaju u oglasima Albatros, oktobar 2026. Medijana je srednja vrijednost: pola oglasa je ispod nje, pola iznad. Srednja polovina je raspon u kojem se nalazi polovina oglasa. Medijane se računaju posebno za svaku kolonu, pa cijena podijeljena kvadraturom ne daje tačno medijanu po kvadratu.

Šta iz tabele vidimo:

• Šušanj je oko 5 posto ispod medijane cijelog Bara i oko 15 posto ispod centra.
• Cijene su neobično ujednačene. Polovina oglasa je između 2.375 i 2.515 eura, u rasponu od samo 140 eura. Stan koji traži primjetno više od toga treba da ima razlog: prvu liniju, pogled na more ili garažu.
• Uzorak od 16 oglasa je dovoljan za orijentaciju, ali ne i za procjenu konkretnog stana. Za to gledajte uporedive stanove u istoj ulici.

Primjer: stan od 57 m² po srednjoj cijeni od 144.500 eura. Ako ga kupujete od fizičkog lica, porez na promet nepokretnosti je 3 posto, odnosno 4.335 eura. Ako je to prva prodaja novog stana od investitora, PDV od 21 posto je već u cijeni i porez na promet se ne plaća. Dodajte notara i uknjižbu, a detalje pročitajte u vodiču kroz poreze na nekretnine.

Šta se u Šušnju kupuje i izdaje?

Početkom oktobra 2026. u Šušnju smo, pored stanova na prodaju, imali 12 stanova za dugoročni najam, devet kuća na prodaju i devet placeva, od kojih su četiri urbanizovana, a pet poljoprivredno zemljište. Tu su i poslovni prostori za zakup. Sve to vidite na stranici nekretnine u Šušnju.

• Stanovi: gotovo svi stanovi koje imamo na prodaju su novogradnja ili novija gradnja. Najviše je jednosobnih i dvosobnih, a više od polovine ima garažu.
• Kuće: devet u Šušnju i još nekoliko u Zelenom pojasu iznad plaže, gdje gotovo svi oglasi imaju pogled na more. Za cijeli Bar srednja tražena cijena kuće je 235.000 eura.
• Placevi: urbanizovan plac u Baru košta oko 200 eura po kvadratu (medijana za cijeli Bar). Poljoprivredno zemljište stranci ne mogu kupiti direktno, nego samo preko firme registrovane u Crnoj Gori.

Za najam, srednja tražena kirija u Šušnju je 450 eura mjesečno, za stan bilo koje veličine. Za cijeli Bar to je oko 300 eura za garsonjeru, 475 za jednosoban i 700 za dvosoban stan. Broj oglasa za najam po naseljima je mali, pa ove brojke uzmite kao okvir. Aktuelne stanove pogledajte među stanovima za dugoročni najam.

Za koga je Šušanj dobar izbor?

Za život cijele godine

Da, posebno za porodice. Škola je u naselju, dio uz plažu je ravan, a do centra se ide šetalištem uz more, 20 do 35 minuta hoda. Zimi je mirno, a ljeti računajte na gužvu, buku iz kafića uz plažu i teže parkiranje.

Za izdavanje turistima

Plaža sa hladom i šetalište su ono što gosti traže. U sezoni se apartman blizu plaže u Baru izdaje najčešće za 40 do 70 eura po noći. Ali računajte pošteno: 90 noćenja po 55 eura donosi oko 4.950 eura, manje nego godina dugoročnog najma po srednjoj kiriji od 450 eura (5.400 eura). Izdavanje na dan se isplati tek uz više od 100 noćenja ili višu cijenu noćenja, i uz dobru organizaciju. Registracija, prijava gostiju i boravišna taksa su obavezni, a sve to smo objasnili u tekstu o izdavanju stana u Baru.

Kao investicija

Šušanj je najjeftiniji ulaz na gradsku obalu među naseljima za koja imamo više od deset oglasa. Uz srednju kiriju od 450 eura i srednju cijenu od 144.500 eura, bruto prinos od dugoročnog najma je oko 3,7 posto godišnje, prije poreza na prihod, godišnjeg poreza na nepokretnost, održavanja i mjeseci bez stanara.

Za kupce iz dijaspore: ako imate crnogorsko državljanstvo, boravak vam ne treba. Ako ste državljanin zemlje van EU, na primjer Srbije, BiH ili Turske, privremeni boravak po osnovu nekretnine od 17. januara 2026. traži nekretninu vrijednu najmanje 150.000 eura. Srednji stan u Šušnju je odmah ispod te granice, pa to provjerite prije kupovine. Državljani EU taj prag nemaju.

Koji dio Šušnja odabrati?

• Prva linija uz plažu (Žukotrlica): zgrade uz ulicu IV. proleterske brigade, koja ide paralelno sa plažom. Najjača tražnja za izdavanje i pogled na more, ali i najviše buke i saobraćaja ljeti.
• Dio prema Ilinu: ravno, blizu škole i najbliže centru. Dobar izbor za porodice i dugoročni najam, sa dosta novogradnje.
• Zeleni pojas: iznad plaže, na oko 60 m nadmorske visine. Kuće i placevi sa pogledom na more, ali strmije ulice.
• Gornji Šušanj (Carević, Perajkovići, Šušanjska ulica): na oko 180 m nadmorske visine, pod Rumijom. Mirnije, kuće sa dvorištem, ali bez auta se teško živi.
• Prema Crvenoj plaži i Ratcu: sjeverni kraj naselja, manje plaže i zaštićena priroda, na putu prema Sutomoru.

Na šta paziti pri kupovini u Šušnju?

• Legalnost objekta. Po Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata, na snazi od 14. avgusta 2025, objekat izgrađen bez akta o građenju ili suprotno njemu ne može se prodati. Katastar ima rok do avgusta 2028. da upiše te zabilježbe, pa čist list nepokretnosti sam po sebi nije dokaz. Tražite građevinsku i upotrebnu dozvolu, posebno kod starijih kuća u gornjem Šušnju.
• Novogradnja. Provjerite dozvolu, investitora i dinamiku plaćanja vezanu za faze gradnje. Ako uz stan kupujete garažu ili parking mjesto, neka bude posebno navedeno u ugovoru. Sve to detaljno pišemo u tekstu o kupovini stana u novogradnji u Baru.
• Parking. Ljeti se ulice uz plažu brzo pune. Stan sa svojim parking mjestom ili garažom se lakše izdaje i kasnije lakše prodaje.
• Ljetna gužva. Kroz Šušanj prolazi Jadranska magistrala prema Sutomoru, koja je ljeti jedna od najopterećenijih tačaka u gradu. Opština je u julu 2025. završila novu Ulicu 2 u Ilinu, dugu oko 400 m, kao alternativu tom pravcu.
• Pruga. Pruga Beograd-Bar prolazi kroz Šušanj. Ako je stan ili kuća blizu nje, dođite na razgledanje i kad prolazi voz.

Česta pitanja

Koliko košta kvadrat stana u Šušnju?

Prema traženim cijenama u oglasima Albatros iz oktobra 2026, srednja cijena je 2.469 eura po kvadratu, na osnovu 16 oglasa. Polovina oglasa je između 2.375 i 2.515 eura po kvadratu, a srednji stan košta 144.500 eura za 57 m².

Koliko je Šušanj udaljen od centra Bara?

Od 1,5 do 3 km, zavisno od dijela naselja. Šetalištem uz more do centra ima 20 do 35 minuta hoda, a autom nekoliko minuta van sezone.

Koliko se izdaje stan u Šušnju?

Srednja tražena kirija za dugoročni najam u Šušnju je 450 eura mjesečno, prema oglasima Albatros iz oktobra 2026. U sezoni se apartman blizu plaže u Baru izdaje najčešće za 40 do 70 eura po noći.

Da li je Šušanj dobar za porodice?

Jeste. Naselje ima osnovnu školu „Anto Đedović“, dio uz plažu je ravan, a do centra se ide šetalištem. Mana je ljetna gužva, pa porodice koje žive cijele godine često biraju dio prema Ilinu, dalje od plaže.

Kakva je plaža u Šušnju?

Šljunkovita, duga oko jedan kilometar, sa borovom šumom koja daje prirodni hlad. Na sjevernom kraju je Crvena plaža, uz zaštićeno poluostrvo Ratac.

Mogu li stranci kupiti stan u Šušnju?

Da. Stranci kupuju stanove, kuće i urbanizovane placeve na svoje ime, pod istim uslovima kao domaći kupci. Poljoprivredno zemljište ne mogu kupiti direktno, nego samo preko firme registrovane u Crnoj Gori.

Ako tražite stan u Šušnju, pogledajte i ostale nekretnine na prodaju u Baru, a za poređenje pročitajte naše vodiče za Ilino i Makedonsko naselje i Dobru Vodu. Kada budete spremni, pošaljite nam budžet i šta vam je važno preko kontakt stranice ili pozovite +382 69 21 88 66. Kancelarija nam je u Baru.

Cijene i kirije su tražene cijene iz oglasa Albatros u oktobru 2026, ne cijene iz ugovora. Poreska i pravna pravila su opisana prema stanju u oktobru 2026, a za konkretnu kupovinu ih provjerite sa notarom.