Kupovina placa u Baru: urbanizovan ili poljoprivredni, cijene i provjere

Urbanizovan, odnosno građevinski plac u Baru košta oko 200 eura po kvadratu, a poljoprivredno zemljište oko 100 eura po kvadratu. To su srednje vrijednosti iz traženih cijena u oglasima Albatros, oktobar 2026. Razlika nije samo u cijeni: građevinski plac planski dokument predviđa za gradnju, a poljoprivredno zemljište stranci ne mogu kupiti direktno i na njemu se gradi samo ako plan to dozvoli.

Prije kupovine provjerite plan i urbanističko-tehničke uslove, pristup sa javnog puta, mogućnost priključka na vodu i struju i granice parcele na terenu. Od 1. aprila 2026. promijenio se i porez kod prodaje građevinskog zemljišta, pa objašnjavamo i to.

Koliko košta plac u Baru?

Na osnovu traženih cijena u oglasima Albatros, oktobar 2026:

Srednja tražena cijena građevinskog placa je 169.000 eura. Raspon je širok jer na cijenu utiču lokacija, pogled na more, pristupni put, nagib terena i to koliko kvadrata plan dozvoljava da izgradite. Dva placa iste površine mogu imati sasvim različitu vrijednost ako jedan dozvoljava kuću, a drugi stambenu zgradu.

Aktuelnu ponudu pogledajte u urbanizovanim placevima u Baru. Ako vam je jednostavnije da kupite gotov objekat, uporedite i kuće na prodaju.

Kako znati da li je plac građevinski ili poljoprivredni?

Gledajte dva dokumenta, jer ne govore isto. List nepokretnosti pokazuje parcelu, površinu, vlasnika i način korišćenja, na primjer livadu, njivu ili voćnjak. Planski dokument pokazuje namjenu, odnosno šta se na parceli smije graditi.

Po Zakonu o uređenju prostora, građevinsko zemljište je zemljište na kojem su izgrađeni objekti i zemljište koje je planskim dokumentom namijenjeno za gradnju. Zato parcela koja je u katastru upisana kao livada može biti građevinska, ako je plan predviđa za stanovanje. Kad oglas kaže “urbanizovan plac”, to treba da znači upravo to, ali provjerite u planu, ne u oglasu.

Poljoprivredno zemljište su oranice, bašte, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci i slične površine. Po Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, namjena mu se trajno mijenja samo ako to predviđa planski dokument. Kupovina njive u nadi da će “jednom postati građevinska” je zato špekulacija, ne plan.

Šta stranci smiju kupiti?

Stranci mogu na svoje ime kupiti građevinsko zemljište, pod istim uslovima kao domaći državljani. Po članu 415 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima ne mogu imati u svojini poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, osim do 5.000 m² ako kupuju stambenu zgradu koja se nalazi na tom zemljištu. Ograničeno zemljište može kupiti privredno društvo registrovano u Crnoj Gori. Pravilo da građani EU kupuju kao domaći počinje da važi tek od dana pristupanja Crne Gore Evropskoj uniji.

Kako provjeriti plan i urbanističko-tehničke uslove?

Planski sistem se promijenio 2025. godine. Zakon iz 2017. predviđao je jedan Plan generalne regulacije Crne Gore (PGR) za cijelu državu, koji je trebalo da zamijeni lokalne planove. Taj plan nikada nije završen. Novi Zakon o uređenju prostora, u primjeni od 5. marta 2025, više ne predviđa PGR i vraća lokalne planove: prostorno-urbanistički plan opštine, lokalni plan detaljne regulacije i urbanistički projekat, pored državnih planova.

Šta to znači za plac u Baru danas:

• Važe postojeći planovi. Dok se ne donesu novi, primjenjuju se planski dokumenti objavljeni i evidentirani u Registru planskih dokumenata. Država ima rok do novembra 2026, a opštine do januara 2027. da donesu nove planove, pa pravila za vašu lokaciju mogu uskoro da se promijene.
• Registar je javan i besplatan. Plan za parcelu možete pogledati na portalu Ministarstva (lamp.gov.me), a Opština Bar na svom sajtu objavljuje izdate urbanističko-tehničke uslove.
• Pitajte da li je u izradi novi plan za to područje. Ako jeste, tražite od opštine informaciju šta se planira, prije nego što platite kaparu.

Šta su urbanističko-tehnički uslovi (UTU)?

UTU su dokument koji iz plana prepisuje šta tačno smijete da gradite na parceli. Sadrže granice parcele i odnos prema susjednim parcelama, namjenu, građevinsku i regulacionu liniju, najveću spratnost ili visinu, najveći dozvoljeni kapacitet (indeks zauzetosti i izgrađenosti), uslove za parking i potrebu za geodetskim i geotehničkim podlogama.

Za objekte za koje građevinsku dozvolu izdaje opština, a to su gotovo sve kuće i manje zgrade, UTU izdaje Opština Bar, Sekretarijat za urbanizam i prostorno planiranje. Ministarstvo izdaje dozvole za zgrade od 3.000 m² bruto površine i više, hotele sa četiri i pet zvjezdica i državne objekte. Po pravilima koja se primjenjuju do uspostavljanja državnog Geoportala, UTU može tražiti svako zainteresovano lice uz podatke o parceli, pa ih možete tražiti i prije kupovine.

Gradi se ponovo na osnovu građevinske dozvole: novi Zakon o izgradnji objekata zabranjuje gradnju bez nje. Za porodičnu stambenu zgradu dozvola se izdaje na osnovu glavnog projekta i saglasnosti gradskog arhitekte na idejno rješenje.

Koliko koštaju komunalije na placu u Baru?

Komunalije se po novom zakonu zovu naknada za građenje. Plaća je investitor prije početka gradnje, po kvadratu neto površine objekta, a podzemne etaže se ne računaju. Iznos, zone i umanjenja utvrđuje opština, uz saglasnost Vlade. Opština Bar ovu naknadu naplaćuje i u 2026. godini.

Posljednja odluka Opštine Bar koju smo pronašli je iz oktobra 2020. Po njoj je naknada zavisila od zone:

Ista odluka daje 20 posto popusta za plaćanje odjednom u roku od 15 dana od ugovora i 50 posto umanjenja za objekte do 200 m² neto kojima se rješava stambeno pitanje. Primjer: kuća od 150 m² neto u IV zoni je 150 × 70 = 10.500 eura prije umanjenja. Prije kupovine u Sekretarijatu provjerite u kojoj je zoni plac i koji iznos važi danas, jer se odluka može promijeniti usklađivanjem sa novim zakonom.

Novi zakon uvodi i gradsku rentu: godišnju naknadu po kvadratu koju vlasnik plaća za neizgrađeno, komunalno opremljeno građevinsko zemljište. Plaća se tek kad opština donese odluku uz saglasnost Vlade. Takvu odluku za Bar u vrijeme pisanja nismo pronašli.

Šta provjeriti za pristup, vodu i struju?

• Pristup. Urbanistička parcela mora imati kolski pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta. Izuzeci postoje samo za stara gradska jezgra i vrlo strme terene. Ako do placa vodi samo put preko komšijine parcele, tražite pravo službenosti: ugovor mora biti pisani i ovjeren kod notara, a pravo nastaje upisom u katastar. Nužni prolaz preko suda je moguć, ali uz naknadu i spor.
• Struja i voda. Uslove priključenja na mrežu CEDIS-a i vodovod pribavlja organ koji izdaje UTU, pa iz UTU vidite i šta je potrebno za priključak. CEDIS može odbiti priključak ako nisu ispunjeni prostorno-planski uslovi. Objekat izgrađen bez građevinske dozvole ne može se priključiti na infrastrukturu.
• Troškovi priključka. Koliko košta priključak i gdje je najbliža mreža, pitajte CEDIS i Vodovod i kanalizaciju Bar prije nego što date kaparu.

Zašto vam treba geometar prije kupovine?

Granice u katastarskom planu i ograda na terenu ne moraju se poklapati. Licencirana geodetska organizacija može na terenu obilježiti granice parcele prema katastru, pa prije potpisa znate tačnu površinu i gdje plac stvarno počinje i završava se. Spisak licenciranih organizacija vodi Uprava za nekretnine.

Provjerite i odnos katastarske i urbanističke parcele. Urbanistička parcela, ona na kojoj se po planu gradi, može obuhvatati više katastarskih parcela ili samo njihove djelove. Ako kupujete dio urbanističke parcele, zakon traži da idejno rješenje obuhvati cijelu urbanističku parcelu, a vlasnik katastarske parcele mora trpjeti promjene granica u skladu sa planom. Zato uz UTU tražite i kopiju plana parcelacije.

Od jula 2026. punovažan list nepokretnosti možete kupiti i elektronski, preko portala Uprave za nekretnine (listovi.ekatastar.me).

Da li se na kupovinu placa plaća PDV ili porez na promet?

Od 1. aprila 2026. prodaja građevinskog zemljišta od strane poreskog obveznika podliježe PDV-u od 21 posto. Za potrebe PDV-a, građevinsko zemljište je samo zemljište za koje je izdat akt kojim se odobrava gradnja, dakle građevinska dozvola. Kad se plaća PDV, porez na promet nepokretnosti se više ne plaća.

Zemljište za koje nije izdata dozvola, kao i poljoprivredno zemljište, ne podliježe PDV-u. Tu kupac plaća porez na promet: 3 posto do 150.000 eura, 5 posto na dio od 150.000 do 500.000 eura i 6 posto preko toga.

Dvije napomene. Zakon poreskim obveznikom smatra i lice koje samo povremeno prodaje građevinsko zemljište sa izdatom dozvolom, pa ako takav plac kupujete od fizičkog lica, prije ugovora provjerite kod notara ili poreskog savjetnika da li se plaća PDV ili porez na promet. Drugo, u ugovoru jasno napišite da li je cijena sa PDV-om ili bez. Za avanse uplaćene prije 1. aprila 2026. važe stara pravila. Ostale troškove kupovine opisali smo u vodiču kroz poreze na nekretnine, a sam postupak kod notara u tekstu o ugovoru o kupoprodaji nekretnine.

Česta pitanja

Koliko košta plac u Baru?

Prema traženim cijenama u oglasima Albatros iz oktobra 2026, građevinsko zemljište košta oko 200 eura po kvadratu, a poljoprivredno oko 100 eura po kvadratu. Srednja tražena cijena građevinskog placa je 169.000 eura.

Može li stranac kupiti plac u Crnoj Gori?

Može kupiti građevinsko zemljište na svoje ime. Poljoprivredno zemljište i šume stranac ne može imati u svojini, osim do 5.000 m² uz stambenu zgradu koju kupuje, ali ih može kupiti preko firme registrovane u Crnoj Gori.

Da li se na kupovinu placa plaća PDV?

Od 1. aprila 2026. PDV od 21 posto se plaća kad poreski obveznik prodaje zemljište za koje je izdata građevinska dozvola, i tada se ne plaća porez na promet. Za ostalo zemljište kupac plaća porez na promet od 3 do 6 posto.

Ko izdaje urbanističko-tehničke uslove u Baru?

Za kuće i manje zgrade, za koje dozvolu izdaje opština, UTU izdaje Sekretarijat za urbanizam i prostorno planiranje Opštine Bar. Za zgrade od 3.000 m² bruto površine i više i hotele sa četiri i pet zvjezdica nadležno je Ministarstvo.

Da li važi Plan generalne regulacije Crne Gore?

Ne. PGR nikada nije završen, a Zakon o uređenju prostora iz 2025. ga više ne predviđa. Do donošenja novih planova primjenjuju se postojeći planovi evidentirani u Registru planskih dokumenata.

Mogu li graditi kuću na poljoprivrednom zemljištu?

Samo ako planski dokument za tu parcelu predviđa gradnju. Namjena poljoprivrednog zemljišta se trajno mijenja samo kroz plan, pa prije kupovine tražite urbanističko-tehničke uslove ili izvod iz plana.

Ako tražite plac u Baru, pošaljite nam lokaciju, površinu i šta planirate da gradite preko kontakt stranice ili pozovite +382 69 21 88 66. Pogledajte i sve nekretnine na prodaju u Baru.

Tekst je opšta informacija prema propisima važećim u oktobru 2026. godine. Planski i poreski propisi se trenutno mijenjaju, pa za konkretnu parcelu provjerite plan u opštini, a porez sa notarom ili poreskim savjetnikom.