by Alem Zaganjor 
Poslovni prostor u Baru se izdaje za oko 14 eura po kvadratu mjesečno, a srednja zakupnina u našim oglasima je 1.000 eura mjesečno. U prodaji je 17 poslovnih prostora, sa srednjom traženom cijenom od 210.000 eura i vrlo velikim razlikama između malog lokala i velikog objekta. Podaci su iz traženih cijena u oglasima Albatros Real Estate, oktobar 2026.
Prije potpisa provjerite tri stvari: šta piše u listu nepokretnosti, da li zgrada ima upotrebnu dozvolu i da li se vaša djelatnost smije obavljati u tom prostoru. U nastavku su cijene, lokacije, ugovor o zakupu, PDV i ko šta plaća.
Koliko košta zakup i kupovina poslovnog prostora u Baru?
Na osnovu traženih cijena u oglasima Albatros, oktobar 2026:
| Pokazatelj | Vrijednost | Napomena |
|---|---|---|
| Poslovni prostori za izdavanje | 22 oglasa | Lokali, kancelarije i veći prostori |
| Srednja zakupnina | 1.000 € mjesečno | Polovina oglasa je jeftinija, polovina skuplja |
| Zakupnina po kvadratu | oko 14 €/m² mjesečno | Prije eventualnog PDV-a |
| Poslovni prostori na prodaju | 17 oglasa | Od manjih lokala do objekata od preko 1.000 m² |
| Srednja tražena cijena | 210.000 € | Raspon je vrlo širok, pa je medijana samo orijentir |
Uzorak je mali, pa ove brojke koristite kao početnu tačku, ne kao procjenu za konkretan prostor. Po 14 eura po kvadratu, lokal od 50 m² bi se izdavao za oko 700 eura, a prostor od 100 m² za oko 1.400 eura mjesečno. Na cijenu utiču izlog na ulicu, sprat, parking i to da li se na toj lokaciji radi cijele godine ili samo u sezoni.
Aktuelnu ponudu pogledajte u poslovnim prostorima u Baru, a za zakup posebno u oglasima za dugoročno izdavanje.
Koje su najbolje lokacije za lokal, kancelariju i ugostiteljstvo u Baru?
Najbolja lokacija zavisi od djelatnosti. Prodavnici treba prolaz ljudi tokom cijele godine, kancelariji pristup i parking, a kafiću ljeto i terasa.
| Djelatnost | Šta je najvažnije | Gdje gledati u Baru |
|---|---|---|
| Prodavnica, usluge | Prizemlje, izlog na ulicu, prolaz ljudi i van sezone | Centar i Topolica; prizemlja novih zgrada u Ilinu i Makedonskom naselju za usluge stanarima (pekara, apoteka, frizer) |
| Kancelarija | Pristup, parking, mirniji prostor | Centar; kancelarija ne mora biti u prizemlju, pa ne plaćate izlog koji vam ne treba |
| Kafić, restoran | Terasa, ventilacija, odvod, komšije koje buka neće smetati | Šetalište uz more, Šušanj i Sutomore; računajte na jaku sezonu i slabiju zimu |
| Magacin, servis, salon | Pristup kamionom, parking, visina prostora | Uz glavne saobraćajnice, van užeg centra |
Ako vam treba promet tokom cijele godine, gledajte nekretnine u centru Bara. Za sezonski posao uz plažu pogledajte nekretnine u Šušnju. Prije odluke prođite ulicom u različito doba dana i van sezone, jer julski promet ne govori ništa o februaru.
Šta provjeriti prije kupovine ili zakupa poslovnog prostora?
1. Namjenu u listu nepokretnosti
List nepokretnosti pokazuje vlasnika, terete i namjenu objekta, odnosno posebnog dijela. Ako je prostor upisan kao stan, a vi u njemu planirate kafić ili prodavnicu, to nije formalnost. Zakon o turizmu i ugostiteljstvu posebno pominje postupak pretvaranja stambenog prostora u poslovni, pa računajte da je to zaseban postupak sa svojim rokovima i troškovima. Dok se namjena ne promijeni, prostor zakupljujte ili kupujte samo uz jasnu klauzulu o tome.
2. Upotrebnu dozvolu i legalnost objekta
Tražite upotrebnu dozvolu za zgradu i uporedite je sa onim što piše u listu nepokretnosti: sprat, površinu i namjenu. Po Zakonu o izgradnji objekata objekat se ne smije koristiti prije izdavanja upotrebne dozvole. Kod poslovnog prostora to je posebno važno. Po Zakonu o legalizaciji bespravnih objekata, koji važi od avgusta 2025, objekat izgrađen bez akta o građenju ili suprotno njemu ne može se prodati, a u njemu se ne može obavljati ni privredna djelatnost. Dakle, u takvom prostoru ne možete legalno raditi ni kao zakupac. Katastar ima rok do avgusta 2028. da upiše zabilježbe za takve objekte, pa čist list nepokretnosti sam po sebi nije dokaz da je sve u redu.
3. Da li se vaša djelatnost smije obavljati u tom prostoru
Za mnoge djelatnosti nije dovoljno imati ključ i firmu. Ugostitelj ne smije početi rad bez odobrenja za obavljanje ugostiteljske djelatnosti ili rješenja o upisu u Centralni turistički registar. Uz zahtjev se prilaže dokaz o svojini ili zakupu, a objekat mora ispuniti minimalno-tehničke uslove, kao i propise o bezbjednosti hrane, zaštiti od požara i buke. Za klasične restorane, barove i picerije odobrenje izdaje opština.
Za prodavnicu poslovne prostorije moraju ispuniti minimalno-tehničke i sanitarne uslove, a trgovac je dužan da prijavi početak rada inspekciji i opštini najmanje osam dana ranije. Najsigurnije je da u ugovor upišete da zakup počinje, ili da se zakupnina plaća, tek kad dobijete potrebno odobrenje.
4. Terete i postojećeg zakupca
Kod kupovine provjerite hipoteke i zabilježbe u listu nepokretnosti. Ako u prostoru već radi zakupac, tražite njegov ugovor: po Zakonu o obligacionim odnosima novi vlasnik stupa na mjesto zakupodavca i ne može tražiti da zakupac izađe prije isteka ugovorenog roka.
Šta mora da sadrži ugovor o zakupu poslovnog prostora?
Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti u pisanoj formi i ovjeren kod nadležnog organa. Ako nije, ništav je (član 639 Zakona o obligacionim odnosima). Usmeni dogovor ili ugovor bez ovjere vas zato ne štiti, ni kao zakupca ni kao vlasnika.
Dobar ugovor sadrži:
- Tačan opis prostora prema listu nepokretnosti: katastarska opština, parcela, broj posebnog dijela i površina.
- Djelatnost koja se smije obavljati. Zakupac prostor može koristiti samo kako je ugovoreno.
- Trajanje i otkaz. Ako ugovor na neodređeno vrijeme ne kaže drugačije, otkazni rok je tri mjeseca, a zakup ne može prestati otkazom prije isteka šest mjeseci od zaključenja.
- Zakupninu, rok plaćanja, da li je iznos sa PDV-om ili bez, i eventualno godišnje usklađivanje.
- Depozit ili garanciju i uslove pod kojima se vraća.
- Troškove: struja, voda, smeće i zajednički troškovi zgrade. Ako ugovor izričito ne kaže da su uključeni u zakupninu, smatra se da nisu.
- Adaptacije. Bez saglasnosti vlasnika zakupac ne smije bitno mijenjati raspored, namjenu ili izgled prostora. Uređaje koje je ugradio može odnijeti ako time ne oštećuje prostor.
- Podzakup. Kod poslovnog prostora nije dozvoljen ako ugovor ne kaže drugačije.
- Primopredajni zapisnik sa stanjem prostora, brojila i opreme na početku i na kraju zakupa.
Ako želite jaču zaštitu, ugovor se može sačiniti kao notarski zapis. Kada zakupac u njemu pristane na izvršenje bez odlaganja, notarski zapis je izvršna isprava za dugovanu zakupninu, pa vlasnik ne mora prvo voditi parnicu. Šta tačno ulazi u takav zapis i koliko košta, dogovorite sa notarom.
Da li se na zakupninu i kupovinu poslovnog prostora plaća PDV?
Zakup: Zakon o PDV oslobađa samo zakup stambenog prostora za stalno stanovanje duže od 60 dana. Zakup poslovnog prostora nije oslobođen, pa zakupodavac koji je registrovan za PDV na zakupninu obračunava 21 posto. Registracija je obavezna kad promet u posljednjih 12 mjeseci pređe 30.000 eura. Vlasnik ispod tog praga koji se nije dobrovoljno registrovao ne smije iskazivati PDV na računu.
Primjer: lokal od 70 m² po 14 eura je 980 eura mjesečno. Ako je zakupodavac u sistemu PDV, plaćate 980 + 21 posto = 1.185,80 eura. Zakupac koji je i sam u sistemu PDV taj porez po pravilu može odbiti kao ulazni PDV, ali to potvrdite sa svojim računovođom. Zato u oglasu i ugovoru uvijek provjerite piše li “bez PDV” ili “sa PDV”.
Kupovina: pravilo je isto kao kod stanova. Kod prvog prenosa novog poslovnog prostora od investitora PDV od 21 posto je uključen u cijenu i porez na promet se ne plaća. Kod kupovine postojećeg prostora PDV se ne plaća, a kupac plaća porez na promet nepokretnosti: 3 posto do 150.000 eura, 5 posto na dio od 150.000 do 500.000 eura i 6 posto preko toga. Za prostor od 210.000 eura to je 4.500 + 3.000 = 7.500 eura. Detaljnije u našem vodiču kroz poreze na nekretnine.
Ko šta plaća kod zakupa i kupovine?
| Trošak | Ko plaća | Napomena |
|---|---|---|
| Zakupnina i PDV na nju | Zakupac | PDV samo ako je zakupodavac registrovan za PDV |
| Struja, voda, zajednički troškovi zgrade | Zakupac | Osim ako ugovor izričito kaže da su u zakupnini |
| Tekuće održavanje (čišćenje, krečenje, sitne popravke) | Zakupac | Ako nije drugačije ugovoreno |
| Veće popravke radi ispravnog stanja prostora | Zakupodavac | Zakupac ga mora pisano obavijestiti i ostaviti primjeren rok |
| Godišnji porez na nepokretnosti | Vlasnik | 0,25 do 1 posto tržišne vrijednosti, stopu određuje opština |
| Porez na prihod od zakupa | Zakupodavac | 15 posto na zakupninu umanjenu za troškove (bez računa priznaje se 30 posto), plus opštinski prirez. Ako je zakupac firma ili preduzetnik, on obračunava i uplaćuje akontaciju. |
| Porez na promet (postojeći prostor) | Kupac | 3, 5 ili 6 posto, progresivno |
| PDV (novi prostor od investitora) | Uključen u cijenu | 21 posto |
| Notar kod kupovine | Po pravilu kupac | Može se drugačije dogovoriti |
| Provizija agencije | Po dogovoru | Kod prodaje najčešće prodavac, oko 3 posto; kod izdavanja obično pola ili cijela mjesečna zakupnina |
Ko plaća proviziju i koliko, dogovorite pisano prije prvog razgledanja. Više o tome u tekstu koliko je provizija agencije. Ako kupujete, sve ponude nekretnina na prodaju u Baru su na jednom mjestu.
Česta pitanja
Koliko košta zakup poslovnog prostora u Baru?
Prema traženim cijenama u oglasima Albatros iz oktobra 2026, oko 14 eura po kvadratu mjesečno, a srednja zakupnina je 1.000 eura mjesečno. Za konkretan prostor cijena zavisi od lokacije, sprata, izloga i parkinga.
Da li ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti ovjeren?
Da. Po članu 639 Zakona o obligacionim odnosima ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti u pisanoj formi i ovjeren kod nadležnog organa, inače je ništav.
Da li se na zakup lokala plaća PDV?
Plaća se 21 posto ako je zakupodavac registrovan za PDV, jer zakup poslovnog prostora nije oslobođen PDV-a. Vlasnik čiji promet nije prešao 30.000 eura u 12 mjeseci i koji se nije dobrovoljno registrovao ne obračunava PDV.
Mogu li u stanu otvoriti kancelariju ili kafić?
Prvo provjerite namjenu u listu nepokretnosti. Za ugostiteljstvo je potrebno odobrenje ili upis u Centralni turistički registar i ispunjeni minimalno-tehnički uslovi, a pretvaranje stambenog prostora u poslovni je zaseban postupak. Prije potpisa pitajte opštinu ili arhitektu šta važi za taj prostor.
Šta se dešava sa zakupcem kad kupim lokal?
Zakup se nastavlja. Kupac stupa na mjesto zakupodavca i ne može tražiti da zakupac izađe prije isteka ugovorenog roka, odnosno otkaznog roka ako je zakup na neodređeno vrijeme.
Mogu li stranci kupiti poslovni prostor u Crnoj Gori?
Da. Strani državljani mogu na svoje ime kupiti poslovni prostor, kao i stanove, kuće i građevinsko zemljište. Ograničenja se odnose na poljoprivredno zemljište, šume i neka zaštićena i granična područja.
Tražite lokal, kancelariju ili prostor za ugostiteljstvo u Baru? Pošaljite nam površinu, lokaciju i djelatnost preko kontakt stranice ili pozovite +382 69 21 88 66, pa ćemo vam poslati prostore koji odgovaraju i provjeriti dokumentaciju prije razgledanja.
Tekst je opšta informacija prema propisima važećim u oktobru 2026. godine, a ne pravni ili poreski savjet. Za svoj konkretan slučaj provjerite sa notarom, advokatom ili računovođom.
