by Alem Zaganjor 
Im Vergleich zu Kroatien, den Balearen oder der Costa del Sol sind Immobilien in Montenegro nicht teuer: Neue Wohnungen kosteten in Montenegro im zweiten Quartal 2026 im Schnitt 2.557 € pro Quadratmeter, an der Küste 2.838 €. Im Vergleich zu früher aber schon, denn von 2021 bis 2025 sind die Neubaupreise um 84 % gestiegen.
In Bar, wo unser Büro liegt, beträgt der mittlere Angebotspreis für Wohnungen 2.613 € pro m² (Albatros-Inserate, Oktober 2026). Damit ist Bar günstiger als Budva, Kotor, Tivat und Herceg Novi. Hier finden Sie die Zahlen im Einzelnen, was sie aussagen und was Sie in Bar für Ihr Budget bekommen.
Ist Montenegro günstiger als Kroatien oder Spanien?
Günstiger als Kroatien ist Montenegro im Durchschnitt klar. Das kroatische Statistikamt zählt wie das montenegrinische die tatsächlich verkauften Neubauwohnungen, die Zahlen sind also gut vergleichbar. Im ersten Halbjahr 2026 kostete eine neue Wohnung in Kroatien im Schnitt 2.994 € pro m² (DZS, 7. September 2026), rund 17 % mehr als in Montenegro.
Außerhalb Zagrebs lag der kroatische Schnitt bei 2.754 € und damit knapp unter dem montenegrinischen Küstenwert von 2.838 €. Diese kroatische Zahl enthält allerdings auch Orte im Landesinneren.
Für Spanien nehmen wir die Gutachterwerte, die das spanische Wohnungsbauministerium veröffentlicht. Sie beruhen auf Bankbewertungen und umfassen Wohnimmobilien aller Baujahre in ganzen Provinzen, der Vergleich ist deshalb gröber. Durchschnittliche Gutachterwerte im zweiten Quartal 2026:
- Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca): 3.981 € pro m²
- Provinz Málaga (Costa del Sol): 3.084 € pro m²
- Provinz Alicante (Costa Blanca): 2.021 € pro m²
Ein Neubau an der montenegrinischen Küste kostet pro Quadratmeter also weniger als eine durchschnittliche Wohnimmobilie auf den Balearen oder an der Costa del Sol, aber mehr als an der Costa Blanca.
Was kostet der Quadratmeter an der montenegrinischen Küste?
Die einzige amtliche Preisstatistik kommt vom Statistikamt Monstat. Sie erfasst den Erstverkauf neuer Wohnungen durch Bauträger auf Basis abgeschlossener Kaufverträge, es sind also tatsächlich gezahlte Preise inklusive Mehrwertsteuer. Bestandswohnungen, Häuser und Grundstücke fehlen darin.
Laut der Veröffentlichung vom 20. August 2026 lag der Durchschnitt im zweiten Quartal 2026 landesweit bei 2.557 € pro m², in der Küstenregion (Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat und Ulcinj) bei 2.838 € und in der Hauptstadt Podgorica bei 2.510 €.
Einzelne Orte weist Monstat nicht aus. Dafür sind Angebotspreise der beste verfügbare Anhaltspunkt. Der Quartalsbericht des Immobilienportals Estitor nennt diese durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen:
| Ort | Angebotspreis pro m² (Durchschnitt) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Tivat | 4.391 € | +6,7 % |
| Kotor | 3.701 € | +14,8 % |
| Budva | 3.309 € | +3,4 % |
| Herceg Novi | 3.190 € | +10,3 % |
| Bar | 2.797 € | +13,3 % |
| Podgorica | 2.672 € | +9,2 % |
Quelle: Estitor, Marktbericht 2. Quartal 2026. Angebotspreise der auf dem Portal inserierten Wohnungen, keine Verkaufspreise.
Bar liegt damit rund 15 % unter Budva, ein Viertel unter Kotor und mehr als ein Drittel unter Tivat. Podgorica ist etwa 5 % günstiger als Bar. Für Ulcinj haben wir keine aktuelle, verlässliche Zahl gefunden und lassen den Ort deshalb weg.
Was kostet eine Wohnung in Bar?
Nach den Angebotspreisen in den Albatros-Inseraten vom Oktober 2026 liegt der Median für Wohnungen in Bar bei 2.613 € pro m². Die mittlere Hälfte der Angebote bewegt sich zwischen 2.264 und 3.090 €. Das ist etwas weniger als der Estitor-Wert für Bar, auch weil einzelne teure Objekte einen Durchschnitt stärker nach oben ziehen als einen Median.
| Stadtteil | Angebote | Median pro m² | Median Preis | Median Größe |
|---|---|---|---|---|
| Bar gesamt | 148 | 2.613 € | ||
| Zentrum (mit Topolica) | 41 | 2.906 € | 180.000 € | 61 m² |
| Ilino | 21 | 2.509 € | 173.000 € | 66 m² |
| Šušanj | 16 | 2.469 € | 144.500 € | 57 m² |
| Dobra Voda | 13 | 3.156 € | 175.000 € | 60 m² |
| Makedonsko naselje* | 9 | 2.907 € | 168.000 € | 51 m² |
| Čeluga* | 6 | 2.200 € | 131.200 € | 58 m² |
| Bjeliši* | 5 | 2.083 € | 123.500 € | 57 m² |
| Utjeha* | 5 | 3.000 € | 107.500 € | 43 m² |
| Sutomore* | 4 | 2.093 € | 125.000 € | 62 m² |
Angebotspreise für Wohnungen in den Albatros-Inseraten, Oktober 2026. *Weniger als 10 Angebote, nur als Richtwert.
Am teuersten sind die Küstenorte Dobra Voda und Utjeha, am günstigsten Bjeliši, Čeluga und Sutomore. Sehen Sie sich unsere Wohnungen im Zentrum von Bar, Wohnungen in Šušanj oder Immobilien in Dobra Voda an. Wie es sich in den einzelnen Vierteln lebt, lesen Sie in unserem Ratgeber zu den Stadtteilen von Bar.
Angebotspreis oder Kaufpreis: Was wird tatsächlich bezahlt?
Außer den Monstat-Zahlen sind alle Werte oben Angebotspreise. Der Kaufpreis liegt oft darunter, wie weit, weiß aber niemand genau. Eine öffentliche Kaufpreissammlung, wie sie in Deutschland die Gutachterausschüsse führen, gibt es in Montenegro nicht. Die staatliche Katasterbehörde (Uprava za nekretnine) plant ein solches Register: Entwicklung 2027, Testbetrieb 2028 (Investitor.me, 22. September 2026).
Estitor schätzt den Verhandlungsabschlag auf durchschnittlich 5 bis 10 %. Das ist ein grober Richtwert. Wie viel Spielraum es gibt, hängt vom Objekt ab, davon, wie lange es schon angeboten wird, und ob es weitere Interessenten gibt.
Neubau oder Bestand: Was ist günstiger?
Pro Quadratmeter ist der Neubau meist teurer, und das liegt auch an der Steuer. Beim Erstverkauf durch den Bauträger sind 21 % Mehrwertsteuer im Preis enthalten, eine Steuer auf den Immobilienerwerb fällt nicht an. Beim Kauf aus privater Hand gibt es keine Mehrwertsteuer, dafür zahlt der Käufer die Erwerbsteuer, vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer:
- 3 % auf den Preis bis 150.000 €
- 5 % auf den Teil von 150.000 bis 500.000 €
- 6 % auf den Teil über 500.000 €
Eine Bestandswohnung für 150.000 € kostet also 4.500 € Steuer, eine für 250.000 € 9.500 €. Vergleichen Sie deshalb die Gesamtkosten, nicht nur den Quadratmeterpreis. Alle weiteren Nebenkosten wie Notar und Dolmetscher finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Montenegro als Ausländer.
Wovon hängt der Preis einer Wohnung ab?
- Meerblick. Ein freier Blick aufs Meer kostet Aufpreis, vor allem, wenn ihn kein späterer Neubau verbauen kann.
- Etage. Höhere Etagen mit Aussicht sind teurer. Erdgeschoss und oberste Etagen ohne Aufzug sind meist günstiger.
- Entfernung zum Strand. Eine Wohnung wenige Gehminuten vom Strand entfernt ist in der Regel teurer als eine vergleichbare weiter oben am Hang.
- Alter des Gebäudes. Ältere Häuser sind pro m² günstiger, rechnen Sie aber mit Renovierungskosten und prüfen Sie die Genehmigungen. Nach dem Legalisierungsgesetz, das seit August 2025 gilt, darf ein ohne Genehmigung errichtetes Gebäude erst nach der Legalisierung verkauft werden.
- Größe. Kleine Wohnungen kosten mehr pro m². Laut Estitor lagen Studios im zweiten Quartal 2026 landesweit bei 3.049 € pro m², Wohnungen mit vier Schlafzimmern bei 2.456 €.
Was bekommen Sie in Bar für Ihr Budget?
Die Tabelle teilt das Budget durch die Angebotspreise pro m² aus den Albatros-Inseraten vom Oktober 2026. So sehen Sie ungefähr, mit wie viel Wohnfläche Sie rechnen können. Die letzte Spalte zeigt die Erwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie.
| Budget | Median Bar (2.613 €/m²) | Mittlere Hälfte der Angebote | Zentrum (2.906 €/m²) | Šušanj (2.469 €/m²) | Erwerbsteuer (Bestand) |
|---|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | ca. 38 m² | 32 bis 44 m² | ca. 34 m² | ca. 41 m² | 3.000 € |
| 150.000 € | ca. 57 m² | 49 bis 66 m² | ca. 52 m² | ca. 61 m² | 4.500 € |
| 250.000 € | ca. 96 m² | 81 bis 110 m² | ca. 86 m² | ca. 101 m² | 9.500 € |
| 400.000 € | ca. 153 m² | 129 bis 177 m² | ca. 138 m² | ca. 162 m² | 17.000 € |
100.000 € reichen für ein Studio oder eine kleine Wohnung mit einem Schlafzimmer. Das mittlere Angebot in Utjeha kostet 107.500 € für 43 m².
150.000 € kostet eine typische Wohnung in Bar: In den meisten Vierteln liegt die mittlere Größe bei 57 bis 66 m², das mittlere Angebot in Šušanj bei 144.500 €. Für Käufer aus Nicht-EU-Ländern wie Großbritannien ist das seit dem 17. Januar 2026 auch der Mindestwert für eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz. Für Deutsche, Österreicher, Schweizer und andere EU-Bürger gilt diese Grenze nicht.
250.000 € reichen in den meisten Vierteln für eine Wohnung mit zwei oder drei Schlafzimmern oder für ein Haus: Die 50 Häuser in unseren Inseraten haben einen mittleren Angebotspreis von 235.000 €.
400.000 € reichen für eine große Wohnung ab etwa 130 m² oder ein Haus aus dem oberen Viertel unserer Angebote, das bei rund 341.000 € beginnt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Montenegro entwickelt?
Sie sind stark gestiegen. Der Jahresdurchschnitt für neue Wohnungen stieg laut Monstat von 1.194 € pro m² im Jahr 2021 auf 2.200 € im Jahr 2025, ein Plus von 84 %. An der Küste waren es 77 %.
| Zeitraum | Montenegro, pro m² | Küstenregion, pro m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1.194 € | 1.359 € |
| 2022 | 1.339 € | 1.315 € |
| 2023 | 1.532 € | 1.577 € |
| 2024 | 1.844 € | 2.028 € |
| 2025 | 2.200 € | 2.412 € |
| 2. Quartal 2026 | 2.557 € | 2.838 € |
Quelle: Monstat, Preise verkaufter Neubauwohnungen. Jahreswerte endgültig, 2. Quartal 2026 vorläufig.
Quartalswerte schwanken, je nachdem, welche Projekte gerade verkauft wurden. Trotzdem lag das zweite Quartal 2026 landesweit 16 % und an der Küste 22 % über dem Vorjahresquartal.
Die Zentralbank von Montenegro schreibt in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2025 (erschienen 2026), die Neubaupreise hätten 2025 einen Rekordwert erreicht, getrieben vor allem von ausländischen Investitionen in Immobilien und von Wohnungskrediten. Für 2026 erwartet sie, dass sich der Anstieg verlangsamt und die Preise hoch bleiben.
Nennen Sie uns Ihr Budget, und wir schicken Ihnen passende Angebote aus Bar, mit einer Aufstellung aller Kaufnebenkosten. Oder sehen Sie sich zuerst unsere Wohnungen in Bar an.
Häufige Fragen
Sind Immobilien in Montenegro teuer?
Im Vergleich zu Kroatien, den Balearen oder der Costa del Sol nicht. Neue Wohnungen kosteten in Montenegro im zweiten Quartal 2026 im Schnitt 2.557 € pro m², an der Küste 2.838 €. Seit 2021 sind die Preise allerdings stark gestiegen: Von 2021 bis 2025 lag das Plus bei 84 %.
Was kostet ein Quadratmeter in Bar?
Nach den Angebotspreisen in den Albatros-Inseraten vom Oktober 2026 liegt der Median für Wohnungen in Bar bei 2.613 € pro m². Die mittlere Hälfte der Angebote liegt zwischen 2.264 und 3.090 €. Im Zentrum sind es rund 2.900 €, in Šušanj rund 2.500 €.
Ist Montenegro günstiger als Kroatien?
Im Durchschnitt ja. Neue Wohnungen kosteten in Montenegro im zweiten Quartal 2026 im Schnitt 2.557 € pro m² (Monstat), in Kroatien im ersten Halbjahr 2026 2.994 € pro m² (DZS). Kroatien liegt damit rund 17 % höher.
Steigen die Immobilienpreise in Montenegro weiter?
Bisher ja. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Neubaupreise laut Monstat 16 % über dem Vorjahr. Die Zentralbank von Montenegro erwartet für 2026, dass sich der Anstieg verlangsamt und die Preise hoch bleiben.
Wie viel kann man beim Preis verhandeln?
Das Immobilienportal Estitor schätzt den Abschlag vom Angebotspreis auf durchschnittlich 5 bis 10 %. Es gibt in Montenegro keine öffentliche Kaufpreissammlung, vergleichen Sie deshalb vor einem Angebot ähnliche Objekte in derselben Lage.
Was kostet eine Wohnung mit 60 m² in Bar?
Beim mittleren Angebotspreis von 2.613 € pro m² rund 157.000 €, im Zentrum rund 174.000 € und in Šušanj rund 148.000 € (Albatros-Inserate, Oktober 2026). Bei einer Bestandswohnung kommt die Erwerbsteuer von 3 % bis 150.000 € und 5 % auf den Teil darüber hinzu.
Die Preise in diesem Beitrag sind Angebotspreise und amtliche Durchschnittswerte, Stand Oktober 2026, keine Bewertung einzelner Immobilien. Lassen Sie steuerliche Fragen zu Ihrem Kauf von einem Notar oder Anwalt bestätigen.
