Immobilien in Montenegro kaufen als Ausländer: Was Deutsche wissen müssen

Kurz gesagt: Ja. Als Deutscher können Sie in Montenegro eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbefläche auf Ihren eigenen Namen kaufen, zu denselben Bedingungen wie Einheimische. Sie brauchen dafür weder eine Aufenthaltserlaubnis noch eine Firma vor Ort oder eine Genehmigung. Ausnahmen gibt es nur bei bestimmten Grundstücksarten.

Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die sich für Bar interessieren, die Küstenstadt, in der unser Büro liegt. Sie erfahren, was Sie kaufen dürfen, wie der Kauf abläuft, welche Nebenkosten anfallen und ob eine Immobilie zu einer Aufenthaltserlaubnis führt. Stand: Oktober 2026.

Was dürfen Ausländer in Montenegro kaufen?

Das montenegrinische Gesetz über Eigentumsverhältnisse gilt für Ausländer genauso wie für Staatsbürger, mit einer kurzen Liste von Ausnahmen. Sie können ohne Einschränkung erwerben:

• Wohnungen, im Neubau wie im Bestand
• Häuser mit dem dazugehörigen Grundstück (zur Grenze bei landwirtschaftlichen Flächen siehe unten)
• Büros, Ladenlokale und andere Gewerbeflächen
• Baugrundstücke

Wichtig zu wissen: Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Immobilienkataster, dem montenegrinischen Gegenstück zum Grundbuch. Der unterschriebene Vertrag gibt Ihnen das Recht auf diese Eintragung, mehr nicht.

Was dürfen Ausländer nicht kaufen?

Artikel 415 des Gesetzes zählt auf, was ein Ausländer nicht besitzen darf:

• landwirtschaftliche Flächen
• Wald und Waldflächen
• Naturgüter und öffentliche Güter, dazu gehört auch der Meeresstrand selbst
• Kulturdenkmäler von außergewöhnlicher oder besonderer Bedeutung
• Immobilien in einem Streifen von einem Kilometer entlang der Landgrenze sowie Inseln
• Gebiete, die per Gesetz aus Sicherheitsgründen für Ausländer gesperrt sind

Für Hauskäufer gibt es eine wichtige Ausnahme: Eine ausländische Privatperson darf bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche Fläche oder Wald erwerben, wenn Gegenstand des Kaufs ein Wohnhaus auf diesem Grundstück ist. Das Haus mit Garten ist also erlaubt, der leere Acker nicht.

Wer gesperrte Flächen braucht, kann über eine in Montenegro registrierte Gesellschaft kaufen. Eine Firma bringt eigene Kosten und Pflichten mit sich, lassen Sie sich dazu von einem Anwalt beraten.

Gilt für Deutsche als EU-Bürger etwas anderes?

Beim Immobilienkauf noch nicht. Seit einer Gesetzesänderung von 2025 steht zwar im Gesetz, dass EU-Bürger künftig zu denselben Bedingungen kaufen wie Montenegriner. Diese Regel gilt aber erst ab dem Tag, an dem Montenegro der EU beitritt. Bis dahin gelten die Einschränkungen oben auch für Deutsche, Österreicher und andere EU-Bürger.

Beim Aufenthalt dagegen haben Sie als EU-Bürger einen Vorteil, dazu weiter unten mehr.

Für Bar heißt das konkret: Eine Wohnung in Šušanj, Topolica, Ilino, im Zentrum oder in Sutomore ist von keiner dieser Einschränkungen betroffen. Vorsicht ist eher bei ländlichen Grundstücken im Hinterland geboten, wo sich ein angebotenes Grundstück als landwirtschaftliche Fläche herausstellen kann.

Ist das Gebäude überhaupt legal?

Das ist 2026 die wichtigste Prüfung. Nach dem Legalisierungsgesetz, das seit August 2025 gilt, darf ein ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung errichtetes Gebäude nicht verkauft werden, solange es nicht eingetragen oder legalisiert ist.

Ein sauberer Katasterauszug allein reicht nicht. Das Kataster hat bis 2028 Zeit, alle illegalen Bauten zu vermerken, ein fehlender Vermerk beweist also noch nichts. Lassen Sie sich die Baugenehmigung (građevinska dozvola) und die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) zeigen. Bei Gebäuden, deren Bau zwischen Oktober 2017 und März 2025 begann, ersetzte die Bauanzeige (prijava građenja) die Baugenehmigung. Prüfen Sie außerdem, ob die Wohnfläche im Auszug zur besichtigten Wohnung passt.

Wie läuft der Kauf ab?

1. Preis vereinbaren und Unterlagen prüfen

Bevor Geld fließt, prüfen Sie den Katasterauszug (list nepokretnosti). Er zeigt den Eigentümer sowie Hypotheken, Rechtsstreitigkeiten oder Verfügungsverbote. Über eKatastar können Sie ihn kostenlos online einsehen. Der Verkäufer muss die eingetragene Person sein. Gehört die Wohnung zum ehelichen Vermögen, müssen beide Ehepartner zustimmen.

2. Vorvertrag und Anzahlung

Im Vorvertrag (predugovor) werden Preis, Termin für den Hauptvertrag und Anzahlung festgehalten, meist rund 10 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Lassen Sie auch den Vorvertrag notariell beglaubigen, besonders bei einer höheren Anzahlung.

3. Unterlagen vorbereiten

• gültiger Reisepass
• ein vereidigter Gerichtsdolmetscher bei der Unterzeichnung, wenn Sie kein Montenegrinisch sprechen
• fragen Sie den Notar, ob Sie für Ihren Kauf eine montenegrinische Steuernummer (PIB) brauchen
• wenn Sie nicht anreisen können: eine notariell beurkundete Vollmacht aus Deutschland mit Apostille und beglaubigter Übersetzung

4. Hauptvertrag beim Notar

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist in Montenegro nur wirksam, wenn er vor einem Notar geschlossen wird. Der Notar prüft Identität, Katasterauszug und Vertragsinhalt. Der Vertrag enthält die Zustimmung des Verkäufers zu Ihrer Eintragung als Eigentümer, die sogenannte clausula intabulandi.

5. Zahlung per Überweisung

Nach den Geldwäscheregeln, die seit Mai 2026 gelten, müssen Zahlungen über 10.000 € über eine Bank laufen, und der Notar braucht den Nachweis der Überweisung. Rechnen Sie damit, dass Ihre Bank nach der Herkunft der Mittel fragt. Sicherer ist die Zahlung auf das Anderkonto des Notars: Der Verkäufer erhält das Geld erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.

6. Eintragung im Kataster

Der Notar reicht den Vertrag beim Kataster ein. Die Eintragung dauert meist einige Wochen bis zwei Monate. Danach wird ein neuer Auszug auf Ihren Namen ausgestellt.

7. Grunderwerbsteuer zahlen

Die Steuerverwaltung erlässt einen Bescheid über die Steuer auf den Immobilienerwerb, den Sie innerhalb der darin genannten Frist bezahlen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Montenegro?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt eine Steuer auf den Immobilienerwerb an, vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer. Seit dem 1. Januar 2024 ist sie gestaffelt:

• bis 150.000 €: 3 %
• 150.000 € bis 500.000 €: 4.500 € plus 5 % des Betrags über 150.000 €
• über 500.000 €: 22.000 € plus 6 % des Betrags über 500.000 €

Für eine Wohnung zu 100.000 € sind das 3.000 €, für ein Haus zu 200.000 € 7.000 €. Grundlage ist der Marktwert, in der Regel der Kaufpreis.

Beim Neubau direkt vom Bauträger entfällt diese Steuer. Stattdessen sind 21 % Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten. Seit April 2026 gilt das auch für Bauland, das mit Mehrwertsteuer verkauft wird. Ausländer zahlen dieselben Steuern wie Einheimische.

Welche Kaufnebenkosten fallen an? Ein Beispiel aus Bar

So sieht die Rechnung für eine Bestandswohnung in Bar zum Preis von 150.000 € aus:

Wenn Sie zusätzlich einen eigenen Anwalt beauftragen, lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben. Beim Neubau vom Bauträger entfällt die Erwerbsteuer, weil die Mehrwertsteuer schon im Preis steckt.

Was bekommt man für 150.000 €? Nach den Angebotspreisen in unseren Inseraten vom Oktober 2026 liegt der Median für Wohnungen in Bar bei rund 2.600 € pro m². Für 150.000 € bekommen Sie also etwa 55 bis 60 m². Im Stadtzentrum (rund 2.900 € pro m²) sind es eher 50 m², in Šušanj (rund 2.470 € pro m²) etwa 60 m² und in ruhigeren Wohngegenden wie Čeluga oder Bjeliši (rund 2.100 bis 2.200 € pro m²) etwa 70 m².

Welche laufenden Kosten hat man als Eigentümer?

Eigentümer zahlen jährlich eine Grundsteuer an die Gemeinde, laut Gesetz zwischen 0,25 % und 1 % des Marktwerts. Diesen Wert legt die Gemeinde fest, nicht Ihr Kaufpreis: In Bar richtet er sich nach Wohnfläche, einem Durchschnittspreis pro m² und der Lage, mit Abschlägen für das Alter des Gebäudes. Für Zweitwohnungen verlangt Bar einen höheren Satz als für selbst bewohnte Wohnungen (im Beschlussentwurf von 2019 waren es 0,60 % gegenüber 0,26 %). Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem aktuellen Satz.

Dazu kommen Hausgeld, Nebenkosten und Versicherung. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und wer an Urlauber vermietet, muss sich registrieren und Kurtaxe abführen.

Bekommt man mit einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?

Ja, das ist möglich. Eigentum an einer Immobilie in Montenegro ist ein gesetzlicher Grund für eine befristete Aufenthaltserlaubnis. Sie wird für ein Jahr erteilt und kann jeweils um ein Jahr verlängert werden. Zusätzlich brauchen Sie ausreichende Mittel für den Lebensunterhalt, eine Unterkunft, eine Krankenversicherung und ein sauberes Führungszeugnis.

Seit dem 17. Januar 2026 müssen Antragsteller aus Nicht-EU-Ländern, also etwa aus Großbritannien, nachweisen, dass ihre Immobilie mindestens 150.000 € wert ist. Für Bürger der EU, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz gilt diese Wertgrenze nicht. Als Deutscher können Sie die Erlaubnis also auch mit einer günstigeren Wohnung beantragen.

Beachten Sie die Grenzen: Die Erlaubnis berechtigt nicht zum Arbeiten. Ob die Jahre damit für einen Daueraufenthalt zählen, ist unklar: Die Hinweise der Regierung verneinen das, das geänderte Gesetz sagt es aber nicht mehr ausdrücklich. Sie kann erlöschen, wenn Sie sich länger als 30 Tage außerhalb Montenegros aufhalten, es sei denn, Sie melden eine begründete Abwesenheit von bis zu 90 Tagen vorher an. Die Durchführungsbestimmungen zum neuen Gesetz werden noch erlassen, klären Sie die aktuellen Anforderungen deshalb vor dem Antrag mit einem Anwalt.

Warum mit einer Agentur vor Ort in Bar kaufen?

Albatros Real Estate hat sein Büro im Zentrum von Bar. Wir bieten Wohnungen, Häuser und Grundstücke in Bar und Umgebung zum Kauf und zur Miete an, in fünf Sprachen. Wir prüfen mit Ihnen den Katasterauszug, bereiten die Unterlagen vor und begleiten Sie bis zur Übergabe.

Sehen Sie sich unsere Immobilien zum Verkauf in Bar an oder schreiben Sie uns mit Ihrem Budget. Wir schicken Ihnen vor jeder Entscheidung eine Aufstellung aller Kosten.

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Montenegro ein Haus kaufen?

Ja. Deutsche können Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke auf eigenen Namen kaufen, zu denselben Bedingungen wie Montenegriner. Gesperrt sind nur bestimmte Flächen wie landwirtschaftliche Grundstücke, Wald und Immobilien direkt an der Landgrenze. Ein Haus mit bis zu 5.000 m² landwirtschaftlichem Grund ist erlaubt.

Muss ich für den Kauf nach Montenegro reisen?

Nein. Sie können in Deutschland eine notarielle Vollmacht ausstellen, mit Apostille versehen und beglaubigt übersetzen lassen. Ein Bevollmächtigter in Montenegro erledigt dann Kauf und Eintragung für Sie.

Wer zahlt die Maklerprovision in Bar?

Beim Verkauf in der Regel der Verkäufer. Die Regelungen können abweichen, klären Sie deshalb vor den Besichtigungen schriftlich, wer was zahlt.

Bekomme ich als Deutscher mit einer Wohnung für 100.000 € eine Aufenthaltserlaubnis?

Die Mindestgrenze von 150.000 € gilt für EU-Bürger nicht. Sie müssen aber die übrigen Voraussetzungen erfüllen, also Lebensunterhalt, Unterkunft, Krankenversicherung und ein sauberes Führungszeugnis.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Montenegro?

Sind die Unterlagen in Ordnung, kann der Notartermin wenige Wochen nach der Einigung stattfinden. Die Eintragung im Kataster dauert danach meist einige Wochen bis zwei Monate.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information auf Basis der Rechtslage im Oktober 2026 und keine Rechtsberatung. Lassen Sie die Einzelheiten Ihres Kaufs von einem Notar oder Anwalt bestätigen.