Ferienwohnung in Montenegro kaufen und vermieten: Was eine Wohnung in Bar wirklich bringt

Kurz gesagt: Eine Ferienwohnung in Montenegro zu kaufen und zu vermieten lohnt sich vor allem, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen wollen. Als reine Kapitalanlage ist sie schwach: Eine Zweizimmerwohnung in Šušanj bringt bei Langzeitvermietung nach Kosten und Steuern rund 2,5 % im Jahr, als Ferienwohnung mit 100 Nächten pro Saison sogar weniger.

Alle Preise und Mieten beruhen auf den Angebotspreisen in den Inseraten von Albatros, Stand Oktober 2026. Auch die Rechtslage entspricht diesem Stand.

Lohnt es sich, eine Ferienwohnung in Montenegro zu kaufen und zu vermieten?

Das hängt davon ab, was Sie erwarten. Die Saison in Bar dauert von Juni bis September. Danach bricht die Nachfrage von Urlaubern ein, und eine Wohnung am Strand steht oft monatelang leer. Langzeitmieter dagegen sind Menschen, die in Bar leben und arbeiten, und sie mieten das ganze Jahr.

Dazu kommt die Eigennutzung. Wer mit Kindern in den Sommerferien nach Montenegro fahren will, belegt genau die Wochen, die am meisten bringen. Eine Woche im August kostet Sie bei 70 € pro Nacht rund 490 € an entgangenen Buchungen.

Die Faustregel: Wenn Sie einen Ort für den eigenen Sommer suchen und die Miete die laufenden Kosten decken soll, passt die Ferienvermietung. Wenn es Ihnen um möglichst viel Ertrag bei wenig Aufwand geht, vermieten Sie langfristig.

Was kostet eine typische Wohnung in Bar?

Wir rechnen mit einer Zweizimmerwohnung (ein Schlafzimmer plus Wohnraum) in Šušanj, dem Strandviertel von Bar. In unseren Inseraten liegt die mittlere Größe dort bei 57 m² und der mittlere Preis bei 2.469 € pro m². Das ergibt rund 140.700 €.

Bei einer Bestandswohnung kommen 3 % Steuer auf den Immobilienerwerb (4.221 €), der Notar (rund 612 € inklusive Mehrwertsteuer) sowie etwa 400 € für Dolmetscher und Gebühren dazu. Insgesamt also rund 146.000 €. Was die einzelnen Posten bedeuten, steht in unserem Ratgeber Immobilien in Montenegro kaufen als Ausländer. Im Zentrum (61 m² zu 2.906 € pro m²) läge dieselbe Wohnung bei rund 177.300 €. Preise für alle Stadtteile finden Sie unter Immobilienpreise in Montenegro 2026.

Was bringt die Langzeitvermietung?

Die mittlere Angebotsmiete für eine Zweizimmerwohnung in unseren Inseraten zur Langzeitmiete in Bar liegt bei 475 € im Monat, die meisten zwischen 390 € und 600 €. Das sind 5.700 € im Jahr, eine Bruttomietrendite von rund 4 % auf den Kaufpreis.

Strom und Wasser zahlt üblicherweise der Mieter, halten Sie das im Mietvertrag fest. Sie haben einen Mieter, eine Übergabe und regelmäßige Einnahmen, können die Wohnung aber nicht selbst nutzen.

Was bringt die Vermietung an Urlauber?

Eine Wohnung in Strandnähe in Bar oder Sutomore erzielt in der Saison meist 40 € bis 70 € pro Nacht. Unsicher ist die Auslastung. Die Tabelle zeigt unsere Annahme für eine gut geführte Wohnung in Šušanj, keine Daten einer echten Wohnung.

Das ist kaum mehr als die Langzeitmiete, und die Ferienvermietung verursacht deutlich mehr Kosten.

Welche Kosten gehen von der Miete ab?

• Verwaltung: Agenturen in Montenegro verlangen 15 % bis 30 % der Buchungseinnahmen, je nach Leistung. Wir rechnen mit 20 % bei der Ferienwohnung und 10 % bei der Langzeitvermietung.
• Buchungsportale: Airbnb berechnet den meisten Gastgebern inzwischen eine Gebühr von 15,5 %, die Provision von Booking.com liegt meist um 15 %. Wir rechnen mit 15 %.
• Reinigung und Wäsche: bei fünf Nächten pro Aufenthalt 20 Wechsel zu je 25 € (Annahme).
• Nebenkosten: Strom, Wasser und Internet zahlen Sie bei der Ferienwohnung das ganze Jahr. Wir setzen 60 € im Monat an.
• Grundsteuer: Bar verlangt 0,60 % im Jahr für eine Wohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist. Der Wert wird aus einem Grundpreis pro m² (1.693,75 € für 2025) mit Faktoren für Lage, Bauweise und Alter berechnet. Für 57 m² sind das grob 350 € bis 600 €, wir rechnen mit 450 €.
• Instandhaltung, Hauskosten, Versicherung: 400 € bei Langzeit-, 500 € bei Ferienvermietung (Annahme). Ferienvermieter müssen ihre Gäste gegen Unfälle versichern.
• Einkommensteuer: 15 % plus 13 % Zuschlag der Gemeinde Bar auf die Steuer (siehe unten).

Ohne Verwaltung, also wenn Sie selbst vor Ort sind, bleiben 4.174 € bei Langzeit- und 2.437 € bei Ferienvermietung. Damit die Ferienwohnung gleichzieht, bräuchte sie rund 150 gebuchte Nächte im Jahr, also auch den größten Teil von Juni und September. Eine Wertsteigerung haben wir nicht eingerechnet.

Wie werden Mieteinnahmen in Montenegro besteuert?

Mieteinnahmen unterliegen in Montenegro einer Einkommensteuer von 15 %. Besteuert wird die Miete abzüglich der Kosten. Sie können belegte Kosten abziehen oder eine Pauschale:

• 30 % bei normaler Vermietung, etwa an einen Langzeitmieter
• 50 % bei Vermietung an Urlauber, wenn die Kurtaxe bezahlt wurde
• 70 % bei Vermietung an Urlauber über einen Vertrag mit einem Reisebüro oder der örtlichen Tourismusorganisation, bei mindestens 60 Tagen durchschnittlicher Auslastung im Jahr

Effektiv sind das 10,5 %, 7,5 % oder 4,5 % der Bruttomiete. Bar erhebt darauf 13 % Zuschlag, zusammen also etwa 11,9 %, 8,5 % und 5,1 %. Sind Ihre belegten Kosten höher als die Pauschale, etwa durch Verwalter und Portale, ziehen Sie diese ab. Eine Pauschalsteuer pro Bett wie in Kroatien gibt es in Montenegro nicht. Pauschal abrechnen lässt sich nach dem Gesetz nur die Kurtaxe: Gemeinden dürfen Privatvermietern einen Jahresbetrag pro Bett statt der Abrechnung pro Nacht anbieten. Ob Bar das tut, konnten wir nicht bestätigen, fragen Sie bei der Tourismusorganisation Bar nach.

Die Steuererklärung ist bis 30. April für das Vorjahr fällig, auch für Nichtansässige. Wer als Ferienvermieter registriert ist, muss sie auch in einem Jahr ohne Buchungen abgeben.

Muss ich die Einnahmen auch in Deutschland versteuern?

Das regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Für Montenegro gilt nach wie vor das Abkommen mit dem früheren Jugoslawien vom 26. März 1987. Nach Artikel 6 darf Montenegro Einkünfte aus einer dort gelegenen Wohnung besteuern. Nach Artikel 24 stellt Deutschland diese Einkünfte von der deutschen Steuer frei, berücksichtigt sie aber beim Steuersatz für Ihr übriges Einkommen (Progressionsvorbehalt).

Ein neues Abkommen wurde im Februar 2025 paraphiert, ist laut Bundesfinanzministerium (Stand 1. Januar 2026) aber noch nicht in Kraft. Besprechen Sie Ihren Fall vor der ersten Vermietung mit einem Steuerberater. Für Österreich und die Schweiz gelten eigene Regeln.

Was brauchen Sie, um legal an Urlauber zu vermieten?

Ein legales Gebäude. Seit August 2025 darf in einem nicht legalisierten Gebäude kein Gewerbe betrieben werden. Prüfen Sie Bau- und Nutzungsgenehmigung schon vor dem Kauf.

Eintrag ins Zentrale Tourismusregister. Eigentümer dürfen privat bis zu 10 Zimmer oder 20 Betten vermieten, Ausländer eingeschlossen. In Bar beantragen Sie den Eintrag im Bürgerbüro der Gemeinde (Građanski biro), entscheiden wird im Sekretariat für Wirtschaft. Bar verlangt unter anderem den Katasterauszug (list nepokretnosti), Ihren Pass, die Bau- oder Nutzungsgenehmigung, eine notariell beglaubigte Erklärung über die technischen Mindeststandards, Bestätigungen von Wasser- und Müllversorger, den Nachweis der bezahlten Grundsteuer und 5 € Gebühr. Stellen Sie den Antrag 8 Tage vor dem Start. Der Bescheid soll binnen 8 Tagen ergehen. Danach führen Sie ein Gästebuch und melden monatlich die Gästezahlen.

Gästemeldung. Ausländische Gäste müssen Sie binnen 12 Stunden nach Ankunft bei der Polizei anmelden, elektronisch oder über die Tourismusorganisation. Das Kurtaxengesetz verlangt außerdem, An- und Abreise binnen 24 Stunden der örtlichen Tourismusorganisation zu melden. Die Tourismusorganisation Bar bietet dafür die App RegistracijaBoravka an, mit der Sie auch die Kurtaxe per Karte zahlen. Wer einen ausländischen Gast nicht meldet, riskiert 150 € bis 500 € Bußgeld.

Kurtaxe. In Bar sind es seit 2024 1,00 € pro Erwachsenem und Nacht. Jugendliche von 12 bis 18 zahlen die Hälfte, Kinder unter 12 nichts, Aufenthalte über 30 Tage sind befreit. Sie kassieren die Kurtaxe mit der Miete, weisen sie auf der Rechnung aus und führen sie ab.

Im Juni 2026 hat die Regierung ein neues Gesetz über Tourismus und Gastgewerbe ins Parlament eingebracht. Prüfen Sie vor der Anmeldung, ob es schon gilt.

Welche Stadtteile von Bar eignen sich wofür?

*Weniger als 10 Verkaufsinserate, nur ein Anhaltspunkt. Grobe Rendite: mittlere Miete × 12 ÷ mittlerer Angebotspreis; die Wohnungsgrößen unterscheiden sich.

Für Urlauber eignen sich Wohnungen in Šušanj an Strand und Promenade, der Badeort Sutomore nördlich von Bar und die Küstenorte Dobra Voda und Utjeha im Süden. Dobra Voda hat die höchsten Quadratmeterpreise und lässt sich auch langfristig gut vermieten.

Für Langzeitmieter spricht das Zentrum von Bar: Dort liegen 23 unserer 85 Inserate zur Langzeitmiete, die mittlere Miete beträgt 600 €. Ilino und Čeluga folgen mit 500 €. Mehr zu den Vierteln lesen Sie in Wo kaufen in Bar? Die Stadtteile im Vergleich.

Für wen lohnt sich eine Ferienwohnung in Bar?

Für alle, die ihren Sommer am Meer verbringen wollen und zufrieden sind, wenn die Miete die laufenden Kosten trägt. Wer vor allem Rendite sucht, fährt mit einer langfristig vermieteten Wohnung im Zentrum besser.

Sehen Sie sich unsere Wohnungen zum Verkauf in Bar an. Nach dem Kauf finden und prüfen wir auf Wunsch auch einen Langzeitmieter für Sie. Schreiben Sie uns Ihr Budget und Ihre Pläne, dann rechnen wir diese Zahlen für Ihre Wunschwohnungen durch.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Montenegro als Kapitalanlage?

Eher nicht als reine Kapitalanlage. Nach den Angebotspreisen von Albatros in Bar (Oktober 2026) bringt eine langfristig vermietete Zweizimmerwohnung nach Kosten und Steuern rund 2,5 % im Jahr. Als Ferienwohnung mit 100 gebuchten Nächten bleibt nach Verwaltung, Portalgebühren und Nebenkosten weniger.

Wie viel Miete bringt eine Wohnung in Bar?

Eine Zweizimmerwohnung mit einem Schlafzimmer wird in Bar im Mittel für 475 € im Monat angeboten, meist für 390 € bis 600 €, laut Albatros-Inseraten im Oktober 2026. Ferienwohnungen in Strandnähe erzielen in der Saison von Juni bis September meist 40 € bis 70 € pro Nacht.

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen in Montenegro?

Der Steuersatz beträgt 15 % auf die Miete nach Kosten. Ohne Belege gilt eine Pauschale von 30 %, bei Ferienvermietung mit bezahlter Kurtaxe 50 % und bei Vermietung über ein Reisebüro oder die Tourismusorganisation 70 %. Bar erhebt auf die Steuer 13 % Zuschlag.

Muss ich Mieteinnahmen aus Montenegro in Deutschland versteuern?

Nach dem fortgeltenden Doppelbesteuerungsabkommen mit Jugoslawien von 1987 besteuert Montenegro die Einkünfte, Deutschland stellt sie frei. Sie erhöhen aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Klären Sie die Details mit einem Steuerberater.

Brauche ich eine Genehmigung für die Vermietung an Urlauber?

Ja. Sie müssen von der Gemeinde ins Zentrale Tourismusregister eingetragen werden, bevor Sie Gäste aufnehmen, das gilt auch für ausländische Eigentümer. Ausländische Gäste melden Sie binnen 12 Stunden bei der Polizei an, und in Bar kassieren Sie 1,00 € Kurtaxe pro Erwachsenem und Nacht.

Allgemeine Information auf Basis der Rechtslage im Oktober 2026, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Auslastung und laufende Kosten in den Beispielen sind unsere Annahmen. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.