Haus oder Grundstück in Montenegro kaufen: Was Sie vorher prüfen sollten

Kurz gesagt: Prüfen Sie vor dem Kauf drei Dinge. Ist das Grundstück Bauland, was erlaubt der Plan darauf, und hat ein vorhandenes Haus seine Genehmigungen oder ist es legalisiert? Als Deutscher dürfen Sie in Montenegro Häuser und Bauland auf Ihren eigenen Namen kaufen, landwirtschaftliche Flächen dagegen nicht.

Wer in Montenegro ein Haus oder ein Grundstück kaufen will, hat andere Fragen als beim Wohnungskauf: Wo verlaufen die Grenzen, und was kostet die Erschließung? Dieser Ratgeber geht sie am Beispiel von Bar durch, wo unser Büro liegt (Stand: Oktober 2026). Den allgemeinen Ablauf mit Vorvertrag und Notar beschreibt unser Ratgeber Immobilien in Montenegro kaufen als Ausländer.

Was kosten Häuser und Grundstücke in Bar?

Grundlage sind die Angebotspreise in den Inseraten von Albatros, Stand Oktober 2026:

Häuser bieten wir etwa in Šušanj, Polje, Sutomore und Stari Bar an, Baugrundstücke in Polje, Šušanj und Utjeha. Aktuelle Angebote finden Sie unter Häuser zum Kauf in Bar und Bauland in Bar. Mehr zum Markt: unser Beitrag zu den Immobilienpreisen in Montenegro 2026.

Landwirtschaftliche Flächen kosten etwa die Hälfte, weil Sie ein Haus nur dort bauen dürfen, wo ein Plan es vorsieht.

Darf ich als Deutscher landwirtschaftliches Land kaufen?

Nicht direkt. Artikel 415 des Gesetzes über Eigentumsverhältnisse verbietet ausländischen Privatpersonen den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wald. Der EU-Pass hilft hier noch nicht: Die Gleichstellung von EU-Bürgern gilt erst ab dem EU-Beitritt Montenegros. Eine Ausnahme gibt es für Hauskäufer: Bis zu 5.000 m² landwirtschaftliche Fläche sind erlaubt, wenn Sie ein Wohnhaus kaufen, das darauf steht.

Für einen Acker ohne Haus bleibt der Weg über eine Gesellschaft. Eine in Montenegro gegründete d.o.o., vergleichbar einer GmbH, gilt als montenegrinische juristische Person, auch wenn sie zu 100 % Ausländern gehört, und darf landwirtschaftliche Flächen kaufen. Eigentümer ist dann die Firma, mit Buchhaltung, Steuererklärungen und laufenden Kosten. Lassen Sie sich vorher anwaltlich und steuerlich beraten, auch mit Blick auf Deutschland.

Vorsicht bei Sätzen wie „das wird bald Bauland“. Dafür braucht es einen neuen Plan, und das dauert Jahre. Zahlen Sie nur für das, was der Plan heute erlaubt.

Wie finde ich heraus, was ich bauen darf?

Lassen Sie sich vor jeder Anzahlung die urbanističko-tehnički uslovi (UTU) für die genaue Parzellennummer geben. Sie entsprechen in etwa den Festsetzungen eines Bebauungsplans, aber für ein einzelnes Grundstück: Nutzung, Baulinie, höchstzulässige Geschosse oder Höhe, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, Stellplätze und Anschlussbedingungen.

Seit dem 5. März 2025 gelten ein neues Raumordnungsgesetz und ein neues Baugesetz anstelle des Planungs- und Baugesetzes von 2017. Dessen landesweiter Generalregulierungsplan (Plan generalne regulacije Crne Gore), der alle örtlichen Pläne ersetzen sollte, wurde nie beschlossen und ist nun gestrichen.

Heute gibt es staatliche Pläne, etwa den Raumplan Montenegros bis 2040 (beschlossen im Juni 2025) und den Sonderplan für die Küstenzone, und Pläne der Gemeinden: den Raum- und Stadtplan (PUP), grob vergleichbar mit dem Flächennutzungsplan, dazu Detailregulierungspläne und städtebauliche Projekte, die eher einem Bebauungsplan entsprechen. Bis neue Pläne beschlossen sind (Fristen bis Anfang 2027), gelten die alten, registrierten Pläne. Der PUP von Bar wird gerade geändert; die gültige Fassung nennt Ihnen das Sekretariat für Urbanismus und Raumplanung der Gemeinde.

Beispiel: Auf einer Parzelle von 600 m² mit einer Grundflächenzahl von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 darf das Haus bis zu 180 m² Grundfläche bedecken und insgesamt bis zu 480 m² Bruttogeschossfläche haben.

Vergleichen Sie außerdem die Parzelle im Plan (urbanistička parcela) mit der Katasterparzelle. Weichen sie ab, muss der Eigentümer die Grenzen des Plans hinnehmen: Unter Umständen kaufen Sie einen Streifen vom Nachbarn zu oder geben einen an eine geplante Straße ab.

Welche Genehmigungen braucht ein Haus?

Das hängt vom Baujahr ab:

• Vor Oktober 2017: Baugenehmigung (građevinska dozvola) und Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola).
• Oktober 2017 bis März 2025: Damals ersetzte eine Bauanzeige (prijava građenja) die Genehmigung. Verlangen Sie die Anzeige und den Abschlussbericht der Bauüberwachung.
• Seit März 2025: wieder eine Baugenehmigung und vor dem Einzug eine Nutzungsgenehmigung.

Für Häuser erteilt die Gemeinde die Baugenehmigung, innerhalb von 30 Tagen nach vollständigem Antrag. Für ein selbst genutztes Familienhaus bis 300 m² Nettofläche ist es einfacher: keine Prüfung der Planung durch einen unabhängigen Prüfer, und für die Nutzungsgenehmigung genügt statt technischer Abnahme eine Erklärung der Baufirma.

Fläche und Geschosse im Katasterauszug (list nepokretnosti) müssen zu dem passen, was Sie sehen. Ein Geschoss oder Anbau über die Genehmigung hinaus ist selbst ein Schwarzbau.

Was gilt bei einem Schwarzbau?

Ein Schwarzbau ist unverkäuflich, bis er legalisiert ist. Das Legalisierungsgesetz, in Kraft seit dem 14. August 2025, verbietet den Verkauf jedes ohne oder abweichend von der Genehmigung errichteten Gebäudes, bis es im Kataster eingetragen und legalisiert ist. Notare beurkunden solche Verkäufe nicht.

• Legalisiert werden kann nur, was auf den staatlichen Satelliten- und Luftbildern vom Juli 2025 zu sehen ist.
• Eigentümer müssen die Eintragung im Kataster mit vollständiger Vermessung bis zum 14. August 2027 beantragen (Frist verlängert im August 2026).
• Das Gebäude darf nicht auf Flächen stehen, die der Plan für öffentliche Infrastruktur vorsieht, und die Eigentumsfragen am Grund müssen geklärt sein. Häuser bis 200 m² Nettofläche brauchen in der Regel 1 m Abstand zur Nachbargrenze, größere 2 m, außer der Nachbar stimmt zu.
• Fällig sind eine kommunale Gebühr für städtebauliche Sanierung pro m² und an der Küste eine Sonderabgabe für die regionale Wasserversorgung. Wird der Antrag abgelehnt, droht der Abriss.

Ein sauberer Katasterauszug beweist noch nichts: Das Kataster hat bis August 2028 Zeit, die Verkaufsverbote einzutragen. Verlangen Sie den Legalisierungsbescheid (rješenje o legalizaciji) selbst und leisten Sie vorher keine Anzahlung.

Wie kommen Straße, Strom und Wasser aufs Grundstück?

Nach dem Gesetz braucht eine Bauparzelle eine Zufahrt für Fahrzeuge von einer öffentlichen Straße, wie im Plan vorgesehen. Prüfen Sie vor Ort, ob sie wirklich bis zum Grundstück reicht. Führt der Weg über fremden Grund, muss ein Wegerecht im Katasterauszug eingetragen sein.

• Strom: Der Netzbetreiber CEDIS legt Anschlussbedingungen und Gebühr fest, abhängig von der Anschlussleistung. Ein montenegrinisches Verbraucherportal nannte im Januar 2026 für einen üblichen Hausanschluss in Netznähe 1.100 bis 1.700 € ohne Mehrwertsteuer. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben.
• Wasser und Abwasser: Bedingungen und Preis nennt Vodovod i kanalizacija Bar. Gibt es keinen öffentlichen Kanal, prüfen Sie, was die UTU stattdessen erlauben.

Was sind „komunalije“ und was kosten sie in Bar?

Die komunalije ähneln dem deutschen Erschließungsbeitrag, werden aber vom Bauherrn pro m² Nettogeschossfläche des Neubaus erhoben. Sie finanzieren Zufahrtsstraßen, Straßenbeleuchtung, Wasser und Kanal bis einschließlich Hausanschluss. Seit 2025 heißen sie Baugebühr (naknada za građenje), doch bis Bar neu beschließt, gilt der Beschluss vom Oktober 2020, der neueste, den wir gefunden haben: 70 € pro m² mal Zonenfaktor.

Die Zonen II und IV liegen bei 112 € und 70 € pro m². Ein Wohnhaus bis 200 m² netto, mit dem ein Haushalt seinen Wohnbedarf deckt, bekommt stattdessen 50 % Nachlass, wenn der Haushalt in Montenegro kein anderes Wohneigentum hat. Fragen Sie die Gemeinde nach der Zone Ihres Grundstücks und einer schriftlichen Berechnung.

Beim fertigen Haus sollte die Gebühr bezahlt sein. Ratenzahlung über bis zu zehn Jahre wird aber per Hypothek abgesichert, prüfen Sie also den Katasterauszug. Außerdem erlaubt das Gesetz von 2025 den Gemeinden eine jährliche „Stadtrente“ (gradska renta) auf unbebautes, erschlossenes Bauland, sobald sie Regeln dafür beschließen.

Brauche ich einen Vermesser (geometar)?

Ja. Zäune und Katasterkarten stimmen nicht immer überein. Ein lizenziertes Vermessungsbüro steckt die Grenzpunkte nach den Koordinaten des Katasters ab und zeigt, ob Haus, Zaun und Zufahrt auf Ihrer Parzelle liegen. Lassen Sie das vor dem Vorvertrag machen.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses oder von Land ohne Baugenehmigung zahlen Sie Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 €, 5 % auf den Teil von 150.000 bis 500.000 € und 6 % darüber. Beim mittleren Haus (235.000 €) sind das 8.750 €, beim mittleren Baugrundstück (169.000 €) 5.450 €. Seit dem 1. April 2026 wird Bauland mit Baugenehmigung in der Regel mit 21 % Mehrwertsteuer verkauft und ist dann von der Grunderwerbsteuer befreit. Fragen Sie den Notar, wie Ihr Kauf besteuert wird.

Checkliste vor dem Hauskauf

Checkliste vor dem Grundstückskauf

Sie haben ein Haus oder Grundstück in Bar im Blick?

Albatros Real Estate hat sein Büro und ein Team vor Ort in Bar, unsere Inserate gibt es auch auf Deutsch. Schicken Sie uns das Inserat oder die Parzellennummer, dann gehen wir mit Ihnen durch, welche Unterlagen Sie anfordern sollten.

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher in Montenegro ein Grundstück kaufen?

Ja, Bauland dürfen Sie auf Ihren eigenen Namen kaufen. Landwirtschaftliche Flächen und Wald sind für ausländische Privatpersonen gesperrt, auch für EU-Bürger, solange Montenegro nicht in der EU ist. Ausnahme: bis 5.000 m² landwirtschaftliche Fläche mit einem Wohnhaus darauf. Eine in Montenegro gegründete Gesellschaft darf landwirtschaftliche Flächen kaufen.

Was sind die UTU in Montenegro?

Die urbanističko-tehnički uslovi legen fest, was auf einer bestimmten Parzelle gebaut werden darf: Nutzung, Baulinie, Geschosse oder Höhe, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Stellplätze und Anschlüsse.

Kann ich in Montenegro ein Haus ohne Baugenehmigung kaufen?

Erst wenn es legalisiert ist. Seit dem 14. August 2025 darf ein Gebäude, das ohne Genehmigung oder abweichend davon gebaut wurde, nicht verkauft werden, bis es im Kataster eingetragen und legalisiert ist. Legalisiert werden kann nur, was auf den Luftbildern vom Juli 2025 zu sehen ist.

Was kosten die komunalije in Bar?

Nach dem Beschluss der Gemeinde Bar vom Oktober 2020 sind es 70 € pro m² Nettogeschossfläche mal einem Zonenfaktor: von 126 € pro m² in Zone I bis 42 € in Zone VI, in Zone VII nichts. Bei Einmalzahlung gibt es 20 % Nachlass.

Fällt beim Kauf von Bauland in Montenegro Grunderwerbsteuer an?

Meist ja: 3 % bis 150.000 €, 5 % auf den Teil von 150.000 bis 500.000 € und 6 % darüber. Seit dem 1. April 2026 ist Bauland, das mit Mehrwertsteuer verkauft wird, von der Grunderwerbsteuer befreit. Mehrwertsteuer fällt an, sobald eine Baugenehmigung vorliegt.

Allgemeine Information auf Basis der Rechtslage im Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Lassen Sie die Einzelheiten von einem Notar, Anwalt oder der Gemeinde bestätigen.