Immobilienpreisen in Montenegro 2026<\/a>.<\/p>\nLandwirtschaftliche Fl\u00e4chen kosten etwa die H\u00e4lfte, weil Sie ein Haus nur dort bauen d\u00fcrfen, wo ein Plan es vorsieht.<\/p>\n
Darf ich als Deutscher landwirtschaftliches Land kaufen?<\/h2>\n
Nicht direkt. Artikel 415 des Gesetzes \u00fcber Eigentumsverh\u00e4ltnisse verbietet ausl\u00e4ndischen Privatpersonen den Erwerb von landwirtschaftlichen Fl\u00e4chen und Wald. Der EU-Pass hilft hier noch nicht: Die Gleichstellung von EU-B\u00fcrgern gilt erst ab dem EU-Beitritt Montenegros. Eine Ausnahme gibt es f\u00fcr Hausk\u00e4ufer: Bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche Fl\u00e4che sind erlaubt, wenn Sie ein Wohnhaus kaufen, das darauf steht.<\/p>\n
F\u00fcr einen Acker ohne Haus bleibt der Weg \u00fcber eine Gesellschaft. Eine in Montenegro gegr\u00fcndete d.o.o.<\/em>, vergleichbar einer GmbH, gilt als montenegrinische juristische Person, auch wenn sie zu 100 % Ausl\u00e4ndern geh\u00f6rt, und darf landwirtschaftliche Fl\u00e4chen kaufen. Eigent\u00fcmer ist dann die Firma, mit Buchhaltung, Steuererkl\u00e4rungen und laufenden Kosten. Lassen Sie sich vorher anwaltlich und steuerlich beraten, auch mit Blick auf Deutschland.<\/p>\nVorsicht bei S\u00e4tzen wie \u201edas wird bald Bauland\u201c. Daf\u00fcr braucht es einen neuen Plan, und das dauert Jahre. Zahlen Sie nur f\u00fcr das, was der Plan heute erlaubt.<\/p>\n
Wie finde ich heraus, was ich bauen darf?<\/h2>\n
Lassen Sie sich vor jeder Anzahlung die urbanisti\u010dko-tehni\u010dki uslovi<\/em> (UTU) f\u00fcr die genaue Parzellennummer geben. Sie entsprechen in etwa den Festsetzungen eines Bebauungsplans, aber f\u00fcr ein einzelnes Grundst\u00fcck: Nutzung, Baulinie, h\u00f6chstzul\u00e4ssige Geschosse oder H\u00f6he, Grundfl\u00e4chenzahl und Geschossfl\u00e4chenzahl, Stellpl\u00e4tze und Anschlussbedingungen.<\/p>\nSeit dem 5. M\u00e4rz 2025 gelten ein neues Raumordnungsgesetz und ein neues Baugesetz anstelle des Planungs- und Baugesetzes von 2017. Dessen landesweiter Generalregulierungsplan (Plan generalne regulacije Crne Gore<\/em>), der alle \u00f6rtlichen Pl\u00e4ne ersetzen sollte, wurde nie beschlossen und ist nun gestrichen.<\/p>\nHeute gibt es staatliche Pl\u00e4ne, etwa den Raumplan Montenegros bis 2040 (beschlossen im Juni 2025) und den Sonderplan f\u00fcr die K\u00fcstenzone, und Pl\u00e4ne der Gemeinden: den Raum- und Stadtplan (PUP), grob vergleichbar mit dem Fl\u00e4chennutzungsplan, dazu Detailregulierungspl\u00e4ne und st\u00e4dtebauliche Projekte, die eher einem Bebauungsplan entsprechen. Bis neue Pl\u00e4ne beschlossen sind (Fristen bis Anfang 2027), gelten die alten, registrierten Pl\u00e4ne. Der PUP von Bar wird gerade ge\u00e4ndert; die g\u00fcltige Fassung nennt Ihnen das Sekretariat f\u00fcr Urbanismus und Raumplanung der Gemeinde.<\/p>\n
Beispiel:<\/strong> Auf einer Parzelle von 600 m\u00b2 mit einer Grundfl\u00e4chenzahl von 0,3 und einer Geschossfl\u00e4chenzahl von 0,8 darf das Haus bis zu 180 m\u00b2 Grundfl\u00e4che bedecken und insgesamt bis zu 480 m\u00b2 Bruttogeschossfl\u00e4che haben.<\/p>\nVergleichen Sie au\u00dferdem die Parzelle im Plan (urbanisti\u010dka parcela<\/em>) mit der Katasterparzelle. Weichen sie ab, muss der Eigent\u00fcmer die Grenzen des Plans hinnehmen: Unter Umst\u00e4nden kaufen Sie einen Streifen vom Nachbarn zu oder geben einen an eine geplante Stra\u00dfe ab.<\/p>\nWelche Genehmigungen braucht ein Haus?<\/h2>\n
Das h\u00e4ngt vom Baujahr ab:<\/p>\n
\n- Vor Oktober 2017:<\/strong> Baugenehmigung (gra\u0111evinska dozvola<\/em>) und Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola<\/em>).<\/li>\n
- Oktober 2017 bis M\u00e4rz 2025:<\/strong> Damals ersetzte eine Bauanzeige (prijava gra\u0111enja<\/em>) die Genehmigung. Verlangen Sie die Anzeige und den Abschlussbericht der Bau\u00fcberwachung.<\/li>\n
- Seit M\u00e4rz 2025:<\/strong> wieder eine Baugenehmigung und vor dem Einzug eine Nutzungsgenehmigung.<\/li>\n<\/ul>\n
F\u00fcr H\u00e4user erteilt die Gemeinde die Baugenehmigung, innerhalb von 30 Tagen nach vollst\u00e4ndigem Antrag. F\u00fcr ein selbst genutztes Familienhaus bis 300 m\u00b2 Nettofl\u00e4che ist es einfacher: keine Pr\u00fcfung der Planung durch einen unabh\u00e4ngigen Pr\u00fcfer, und f\u00fcr die Nutzungsgenehmigung gen\u00fcgt statt technischer Abnahme eine Erkl\u00e4rung der Baufirma.<\/p>\n
Fl\u00e4che und Geschosse im Katasterauszug (list nepokretnosti<\/em>) m\u00fcssen zu dem passen, was Sie sehen. Ein Geschoss oder Anbau \u00fcber die Genehmigung hinaus ist selbst ein Schwarzbau.<\/p>\nWas gilt bei einem Schwarzbau?<\/h2>\n
Ein Schwarzbau ist unverk\u00e4uflich, bis er legalisiert ist. Das Legalisierungsgesetz, in Kraft seit dem 14. August 2025, verbietet den Verkauf jedes ohne oder abweichend von der Genehmigung errichteten Geb\u00e4udes, bis es im Kataster eingetragen und legalisiert ist. Notare beurkunden solche Verk\u00e4ufe nicht.<\/p>\n
\n- Legalisiert werden kann nur, was auf den staatlichen Satelliten- und Luftbildern vom Juli 2025 zu sehen ist.<\/li>\n
- Eigent\u00fcmer m\u00fcssen die Eintragung im Kataster mit vollst\u00e4ndiger Vermessung bis zum 14. August 2027 beantragen (Frist verl\u00e4ngert im August 2026).<\/li>\n
- Das Geb\u00e4ude darf nicht auf Fl\u00e4chen stehen, die der Plan f\u00fcr \u00f6ffentliche Infrastruktur vorsieht, und die Eigentumsfragen am Grund m\u00fcssen gekl\u00e4rt sein. H\u00e4user bis 200 m\u00b2 Nettofl\u00e4che brauchen in der Regel 1 m Abstand zur Nachbargrenze, gr\u00f6\u00dfere 2 m, au\u00dfer der Nachbar stimmt zu.<\/li>\n
- F\u00e4llig sind eine kommunale Geb\u00fchr f\u00fcr st\u00e4dtebauliche Sanierung pro m\u00b2 und an der K\u00fcste eine Sonderabgabe f\u00fcr die regionale Wasserversorgung. Wird der Antrag abgelehnt, droht der Abriss.<\/li>\n<\/ul>\n
Ein sauberer Katasterauszug beweist noch nichts: Das Kataster hat bis August 2028 Zeit, die Verkaufsverbote einzutragen. Verlangen Sie den Legalisierungsbescheid (rje\u0161enje o legalizaciji<\/em>) selbst und leisten Sie vorher keine Anzahlung.<\/p>\nWie kommen Stra\u00dfe, Strom und Wasser aufs Grundst\u00fcck?<\/h2>\n
Nach dem Gesetz braucht eine Bauparzelle eine Zufahrt f\u00fcr Fahrzeuge von einer \u00f6ffentlichen Stra\u00dfe, wie im Plan vorgesehen. Pr\u00fcfen Sie vor Ort, ob sie wirklich bis zum Grundst\u00fcck reicht. F\u00fchrt der Weg \u00fcber fremden Grund, muss ein Wegerecht im Katasterauszug eingetragen sein.<\/p>\n
\n- Strom:<\/strong> Der Netzbetreiber CEDIS legt Anschlussbedingungen und Geb\u00fchr fest, abh\u00e4ngig von der Anschlussleistung. Ein montenegrinisches Verbraucherportal nannte im Januar 2026 f\u00fcr einen \u00fcblichen Hausanschluss in Netzn\u00e4he 1.100 bis 1.700 \u20ac ohne Mehrwertsteuer. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben.<\/li>\n
- Wasser und Abwasser:<\/strong> Bedingungen und Preis nennt Vodovod i kanalizacija Bar. Gibt es keinen \u00f6ffentlichen Kanal, pr\u00fcfen Sie, was die UTU stattdessen erlauben.<\/li>\n<\/ul>\n
Was sind \u201ekomunalije\u201c und was kosten sie in Bar?<\/h2>\n
Die komunalije<\/em> \u00e4hneln dem deutschen Erschlie\u00dfungsbeitrag, werden aber vom Bauherrn pro m\u00b2 Nettogeschossfl\u00e4che des Neubaus erhoben. Sie finanzieren Zufahrtsstra\u00dfen, Stra\u00dfenbeleuchtung, Wasser und Kanal bis einschlie\u00dflich Hausanschluss. Seit 2025 hei\u00dfen sie Baugeb\u00fchr (naknada za gra\u0111enje<\/em>), doch bis Bar neu beschlie\u00dft, gilt der Beschluss vom Oktober 2020, der neueste, den wir gefunden haben: 70 \u20ac pro m\u00b2 mal Zonenfaktor.<\/p>\n\n\n\n| Zone<\/th>\n | Geb\u00fchr pro m\u00b2<\/th>\n | Haus mit 150 m\u00b2<\/th>\n | Bei Einmalzahlung (20 % Nachlass)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n |
\n\n| I<\/td>\n | 126 \u20ac<\/td>\n | 18.900 \u20ac<\/td>\n | 15.120 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n |
\n| III<\/td>\n | 98 \u20ac<\/td>\n | 14.700 \u20ac<\/td>\n | 11.760 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n |
\n| V<\/td>\n | 56 \u20ac<\/td>\n | 8.400 \u20ac<\/td>\n | 6.720 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n |
\n| VI<\/td>\n | 42 \u20ac<\/td>\n | 6.300 \u20ac<\/td>\n | 5.040 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n |
\n| VII<\/td>\n | 0 \u20ac<\/td>\n | 0 \u20ac<\/td>\n | 0 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Die Zonen II und IV liegen bei 112 \u20ac und 70 \u20ac pro m\u00b2. Ein Wohnhaus bis 200 m\u00b2 netto, mit dem ein Haushalt seinen Wohnbedarf deckt, bekommt stattdessen 50 % Nachlass, wenn der Haushalt in Montenegro kein anderes Wohneigentum hat. Fragen Sie die Gemeinde nach der Zone Ihres Grundst\u00fccks und einer schriftlichen Berechnung.<\/p>\n Beim fertigen Haus sollte die Geb\u00fchr bezahlt sein. Ratenzahlung \u00fcber bis zu zehn Jahre wird aber per Hypothek abgesichert, pr\u00fcfen Sie also den Katasterauszug. Au\u00dferdem erlaubt das Gesetz von 2025 den Gemeinden eine j\u00e4hrliche \u201eStadtrente\u201c (gradska renta<\/em>) auf unbebautes, erschlossenes Bauland, sobald sie Regeln daf\u00fcr beschlie\u00dfen.<\/p>\nBrauche ich einen Vermesser (geometar)?<\/h2>\nJa. Z\u00e4une und Katasterkarten stimmen nicht immer \u00fcberein. Ein lizenziertes Vermessungsb\u00fcro steckt die Grenzpunkte nach den Koordinaten des Katasters ab und zeigt, ob Haus, Zaun und Zufahrt auf Ihrer Parzelle liegen. Lassen Sie das vor dem Vorvertrag machen.<\/p>\n Welche Steuern fallen beim Kauf an?<\/h2>\nBeim Kauf eines gebrauchten Hauses oder von Land ohne Baugenehmigung zahlen Sie Grunderwerbsteuer: 3 % bis 150.000 \u20ac, 5 % auf den Teil von 150.000 bis 500.000 \u20ac und 6 % dar\u00fcber. Beim mittleren Haus (235.000 \u20ac) sind das 8.750 \u20ac, beim mittleren Baugrundst\u00fcck (169.000 \u20ac) 5.450 \u20ac. Seit dem 1. April 2026 wird Bauland mit Baugenehmigung in der Regel mit 21 % Mehrwertsteuer verkauft und ist dann von der Grunderwerbsteuer befreit. Fragen Sie den Notar, wie Ihr Kauf besteuert wird.<\/p>\n Checkliste vor dem Hauskauf<\/h2>\n\n\n\n| Pr\u00fcfpunkt<\/th>\n | Wo<\/th>\n | Warnsignal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n | \n\n| Eigent\u00fcmer, Fl\u00e4che, Geschosse, Hypotheken, Vermerke<\/td>\n | Katasterauszug (eKatastar)<\/td>\n | Fl\u00e4che oder Geschosse weichen ab<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Genehmigungen oder Bauanzeige (2017 bis 2025)<\/td>\n | Verk\u00e4ufer, Gemeinde<\/td>\n | \u201eDas wird gerade erledigt\u201c<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Legalisierungsbescheid bei Schwarzbau<\/td>\n | Verk\u00e4ufer, Kataster<\/td>\n | Nur ein Antrag<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Komunalije bezahlt<\/td>\n | Verk\u00e4ufer, Gemeinde<\/td>\n | Hypothek f\u00fcr Ratenzahlung<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Grenzen<\/td>\n | Vermessungsb\u00fcro<\/td>\n | Zaun auf Nachbargrund<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Zufahrt<\/td>\n | Plan, Katasterauszug, vor Ort<\/td>\n | Kein eingetragenes Wegerecht<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Strom und Wasser<\/td>\n | Verk\u00e4ufer, CEDIS, Vodovod<\/td>\n | Geteilte oder inoffizielle Anschl\u00fcsse<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Land ums Haus<\/td>\n | Katasterauszug<\/td>\n | \u00dcber 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche Fl\u00e4che<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nCheckliste vor dem Grundst\u00fcckskauf<\/h2>\n\n\n\n| Pr\u00fcfpunkt<\/th>\n | Wo<\/th>\n | Warnsignal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n | \n\n| Bauland oder landwirtschaftliche Fl\u00e4che<\/td>\n | Katasterauszug, Plan<\/td>\n | \u201eWird bald umgewidmet\u201c<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Was gebaut werden darf<\/td>\n | UTU f\u00fcr die Parzelle<\/td>\n | Keine UTU erh\u00e4ltlich<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Bauparzelle und Katasterparzelle<\/td>\n | UTU, Plan<\/td>\n | Streifen vom Nachbarn n\u00f6tig<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Zufahrt<\/td>\n | Plan, Katasterauszug, vor Ort<\/td>\n | Nur ein Fu\u00dfweg<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Strom, Wasser, Abwasser<\/td>\n | CEDIS, Vodovod<\/td>\n | Nichts Schriftliches<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Grenzen<\/td>\n | Vermessungsb\u00fcro<\/td>\n | Grenzpunkte passen nicht zu Z\u00e4unen<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Komunalije<\/td>\n | Gemeinde<\/td>\n | Nicht im Budget<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer<\/td>\n | Notar<\/td>\n | Unklar, ob MwSt. im Preis ist<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nSie haben ein Haus oder Grundst\u00fcck in Bar im Blick?<\/h2>\nAlbatros Real Estate hat sein B\u00fcro und ein Team vor Ort in Bar, unsere Inserate gibt es auch auf Deutsch. Schicken Sie uns das Inserat oder die Parzellennummer<\/a>, dann gehen wir mit Ihnen durch, welche Unterlagen Sie anfordern sollten.<\/p>\nH\u00e4ufige Fragen<\/h2>\nKann ich als Deutscher in Montenegro ein Grundst\u00fcck kaufen?<\/h3>\nJa, Bauland d\u00fcrfen Sie auf Ihren eigenen Namen kaufen. Landwirtschaftliche Fl\u00e4chen und Wald sind f\u00fcr ausl\u00e4ndische Privatpersonen gesperrt, auch f\u00fcr EU-B\u00fcrger, solange Montenegro nicht in der EU ist. Ausnahme: bis 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche Fl\u00e4che mit einem Wohnhaus darauf. Eine in Montenegro gegr\u00fcndete Gesellschaft darf landwirtschaftliche Fl\u00e4chen kaufen.<\/p>\n Was sind die UTU in Montenegro?<\/h3>\nDie urbanisti\u010dko-tehni\u010dki uslovi<\/em> legen fest, was auf einer bestimmten Parzelle gebaut werden darf: Nutzung, Baulinie, Geschosse oder H\u00f6he, Grundfl\u00e4chenzahl, Geschossfl\u00e4chenzahl, Stellpl\u00e4tze und Anschl\u00fcsse.<\/p>\nKann ich in Montenegro ein Haus ohne Baugenehmigung kaufen?<\/h3>\nErst wenn es legalisiert ist. Seit dem 14. August 2025 darf ein Geb\u00e4ude, das ohne Genehmigung oder abweichend davon gebaut wurde, nicht verkauft werden, bis es im Kataster eingetragen und legalisiert ist. Legalisiert werden kann nur, was auf den Luftbildern vom Juli 2025 zu sehen ist.<\/p>\n Was kosten die komunalije in Bar?<\/h3>\nNach dem Beschluss der Gemeinde Bar vom Oktober 2020 sind es 70 \u20ac pro m\u00b2 Nettogeschossfl\u00e4che mal einem Zonenfaktor: von 126 \u20ac pro m\u00b2 in Zone I bis 42 \u20ac in Zone VI, in Zone VII nichts. Bei Einmalzahlung gibt es 20 % Nachlass.<\/p>\n F\u00e4llt beim Kauf von Bauland in Montenegro Grunderwerbsteuer an?<\/h3>\nMeist ja: 3 % bis 150.000 \u20ac, 5 % auf den Teil von 150.000 bis 500.000 \u20ac und 6 % dar\u00fcber. Seit dem 1. April 2026 ist Bauland, das mit Mehrwertsteuer verkauft wird, von der Grunderwerbsteuer befreit. Mehrwertsteuer f\u00e4llt an, sobald eine Baugenehmigung vorliegt.<\/p>\n Allgemeine Information auf Basis der Rechtslage im Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Lassen Sie die Einzelheiten von einem Notar, Anwalt oder der Gemeinde best\u00e4tigen.<\/em><\/p>\n | | |