Kurz gesagt: Ja. Als Deutscher k\u00f6nnen Sie in Montenegro eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbefl\u00e4che auf Ihren eigenen Namen kaufen, zu denselben Bedingungen wie Einheimische. Sie brauchen daf\u00fcr weder eine Aufenthaltserlaubnis noch eine Firma vor Ort oder eine Genehmigung. Ausnahmen gibt es nur bei bestimmten Grundst\u00fccksarten.<\/p>\n
Dieser Ratgeber richtet sich an K\u00e4ufer aus Deutschland, \u00d6sterreich und der Schweiz, die sich f\u00fcr Bar interessieren, die K\u00fcstenstadt, in der unser B\u00fcro liegt. Sie erfahren, was Sie kaufen d\u00fcrfen, wie der Kauf abl\u00e4uft, welche Nebenkosten anfallen und ob eine Immobilie zu einer Aufenthaltserlaubnis f\u00fchrt. Stand: Oktober 2026.<\/p>\n
Das montenegrinische Gesetz \u00fcber Eigentumsverh\u00e4ltnisse gilt f\u00fcr Ausl\u00e4nder genauso wie f\u00fcr Staatsb\u00fcrger, mit einer kurzen Liste von Ausnahmen. Sie k\u00f6nnen ohne Einschr\u00e4nkung erwerben:<\/p>\n
Wichtig zu wissen: Eigent\u00fcmer werden Sie erst mit der Eintragung im Immobilienkataster, dem montenegrinischen Gegenst\u00fcck zum Grundbuch. Der unterschriebene Vertrag gibt Ihnen das Recht auf diese Eintragung, mehr nicht.<\/p>\n
Artikel 415 des Gesetzes z\u00e4hlt auf, was ein Ausl\u00e4nder nicht besitzen darf:<\/p>\n
F\u00fcr Hausk\u00e4ufer gibt es eine wichtige Ausnahme: Eine ausl\u00e4ndische Privatperson darf bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftliche Fl\u00e4che oder Wald erwerben, wenn Gegenstand des Kaufs ein Wohnhaus auf diesem Grundst\u00fcck ist. Das Haus mit Garten ist also erlaubt, der leere Acker nicht.<\/p>\n
Wer gesperrte Fl\u00e4chen braucht, kann \u00fcber eine in Montenegro registrierte Gesellschaft kaufen. Eine Firma bringt eigene Kosten und Pflichten mit sich, lassen Sie sich dazu von einem Anwalt beraten.<\/p>\n
Beim Immobilienkauf noch nicht. Seit einer Gesetzes\u00e4nderung von 2025 steht zwar im Gesetz, dass EU-B\u00fcrger k\u00fcnftig zu denselben Bedingungen kaufen wie Montenegriner. Diese Regel gilt aber erst ab dem Tag, an dem Montenegro der EU beitritt. Bis dahin gelten die Einschr\u00e4nkungen oben auch f\u00fcr Deutsche, \u00d6sterreicher und andere EU-B\u00fcrger.<\/p>\n
Beim Aufenthalt dagegen haben Sie als EU-B\u00fcrger einen Vorteil, dazu weiter unten mehr.<\/p>\n
F\u00fcr Bar hei\u00dft das konkret: Eine Wohnung in \u0160u\u0161anj, Topolica, Ilino, im Zentrum oder in Sutomore ist von keiner dieser Einschr\u00e4nkungen betroffen. Vorsicht ist eher bei l\u00e4ndlichen Grundst\u00fccken im Hinterland geboten, wo sich ein angebotenes Grundst\u00fcck als landwirtschaftliche Fl\u00e4che herausstellen kann.<\/p>\n
Das ist 2026 die wichtigste Pr\u00fcfung. Nach dem Legalisierungsgesetz, das seit August 2025 gilt, darf ein ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung errichtetes Geb\u00e4ude nicht verkauft werden, solange es nicht eingetragen oder legalisiert ist.<\/p>\n
Ein sauberer Katasterauszug allein reicht nicht. Das Kataster hat bis 2028 Zeit, alle illegalen Bauten zu vermerken, ein fehlender Vermerk beweist also noch nichts. Lassen Sie sich die Baugenehmigung (gra\u0111evinska dozvola<\/em>) und die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola<\/em>) zeigen. Bei Geb\u00e4uden, deren Bau zwischen Oktober 2017 und M\u00e4rz 2025 begann, ersetzte die Bauanzeige (prijava gra\u0111enja<\/em>) die Baugenehmigung. Pr\u00fcfen Sie au\u00dferdem, ob die Wohnfl\u00e4che im Auszug zur besichtigten Wohnung passt.<\/p>\n Bevor Geld flie\u00dft, pr\u00fcfen Sie den Katasterauszug (list nepokretnosti<\/em>). Er zeigt den Eigent\u00fcmer sowie Hypotheken, Rechtsstreitigkeiten oder Verf\u00fcgungsverbote. \u00dcber eKatastar k\u00f6nnen Sie ihn kostenlos online einsehen. Der Verk\u00e4ufer muss die eingetragene Person sein. Geh\u00f6rt die Wohnung zum ehelichen Verm\u00f6gen, m\u00fcssen beide Ehepartner zustimmen.<\/p>\n Im Vorvertrag (predugovor<\/em>) werden Preis, Termin f\u00fcr den Hauptvertrag und Anzahlung festgehalten, meist rund 10 % des Kaufpreises. Tritt der K\u00e4ufer zur\u00fcck, beh\u00e4lt der Verk\u00e4ufer die Anzahlung. Tritt der Verk\u00e4ufer zur\u00fcck, zahlt er das Doppelte zur\u00fcck. Lassen Sie auch den Vorvertrag notariell beglaubigen, besonders bei einer h\u00f6heren Anzahlung.<\/p>\n Ein Kaufvertrag \u00fcber eine Immobilie ist in Montenegro nur wirksam, wenn er vor einem Notar geschlossen wird. Der Notar pr\u00fcft Identit\u00e4t, Katasterauszug und Vertragsinhalt. Der Vertrag enth\u00e4lt die Zustimmung des Verk\u00e4ufers zu Ihrer Eintragung als Eigent\u00fcmer, die sogenannte clausula intabulandi<\/em>.<\/p>\n Nach den Geldw\u00e4scheregeln, die seit Mai 2026 gelten, m\u00fcssen Zahlungen \u00fcber 10.000 \u20ac \u00fcber eine Bank laufen, und der Notar braucht den Nachweis der \u00dcberweisung. Rechnen Sie damit, dass Ihre Bank nach der Herkunft der Mittel fragt. Sicherer ist die Zahlung auf das Anderkonto des Notars: Der Verk\u00e4ufer erh\u00e4lt das Geld erst, wenn alle Bedingungen erf\u00fcllt sind.<\/p>\n Der Notar reicht den Vertrag beim Kataster ein. Die Eintragung dauert meist einige Wochen bis zwei Monate. Danach wird ein neuer Auszug auf Ihren Namen ausgestellt.<\/p>\n Die Steuerverwaltung erl\u00e4sst einen Bescheid \u00fcber die Steuer auf den Immobilienerwerb, den Sie innerhalb der darin genannten Frist bezahlen.<\/p>\n Beim Kauf einer Bestandsimmobilie<\/strong> f\u00e4llt eine Steuer auf den Immobilienerwerb an, vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer. Seit dem 1. Januar 2024 ist sie gestaffelt:<\/p>\n F\u00fcr eine Wohnung zu 100.000 \u20ac sind das 3.000 \u20ac, f\u00fcr ein Haus zu 200.000 \u20ac 7.000 \u20ac. Grundlage ist der Marktwert, in der Regel der Kaufpreis.<\/p>\n Beim Neubau direkt vom Bautr\u00e4ger<\/strong> entf\u00e4llt diese Steuer. Stattdessen sind 21 % Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten. Seit April 2026 gilt das auch f\u00fcr Bauland, das mit Mehrwertsteuer verkauft wird. Ausl\u00e4nder zahlen dieselben Steuern wie Einheimische.<\/p>\n So sieht die Rechnung f\u00fcr eine Bestandswohnung in Bar zum Preis von 150.000 \u20ac aus:<\/p>\n Wenn Sie zus\u00e4tzlich einen eigenen Anwalt beauftragen, lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben. Beim Neubau vom Bautr\u00e4ger entf\u00e4llt die Erwerbsteuer, weil die Mehrwertsteuer schon im Preis steckt.<\/p>\n Was bekommt man f\u00fcr 150.000 \u20ac? Nach den Angebotspreisen in unseren Inseraten vom Oktober 2026 liegt der Median f\u00fcr Wohnungen in Bar bei rund 2.600 \u20ac pro m\u00b2. F\u00fcr 150.000 \u20ac bekommen Sie also etwa 55 bis 60 m\u00b2. Im Stadtzentrum (rund 2.900 \u20ac pro m\u00b2) sind es eher 50 m\u00b2, in \u0160u\u0161anj (rund 2.470 \u20ac pro m\u00b2) etwa 60 m\u00b2 und in ruhigeren Wohngegenden wie \u010celuga oder Bjeli\u0161i (rund 2.100 bis 2.200 \u20ac pro m\u00b2) etwa 70 m\u00b2.<\/p>\n Eigent\u00fcmer zahlen j\u00e4hrlich eine Grundsteuer an die Gemeinde, laut Gesetz zwischen 0,25 % und 1 % des Marktwerts. Diesen Wert legt die Gemeinde fest, nicht Ihr Kaufpreis: In Bar richtet er sich nach Wohnfl\u00e4che, einem Durchschnittspreis pro m\u00b2 und der Lage, mit Abschl\u00e4gen f\u00fcr das Alter des Geb\u00e4udes. F\u00fcr Zweitwohnungen verlangt Bar einen h\u00f6heren Satz als f\u00fcr selbst bewohnte Wohnungen (im Beschlussentwurf von 2019 waren es 0,60 % gegen\u00fcber 0,26 %). Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem aktuellen Satz.<\/p>\n Dazu kommen Hausgeld, Nebenkosten und Versicherung. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und wer an Urlauber vermietet, muss sich registrieren und Kurtaxe abf\u00fchren.<\/p>\n Ja, das ist m\u00f6glich. Eigentum an einer Immobilie in Montenegro ist ein gesetzlicher Grund f\u00fcr eine befristete Aufenthaltserlaubnis. Sie wird f\u00fcr ein Jahr erteilt und kann jeweils um ein Jahr verl\u00e4ngert werden. Zus\u00e4tzlich brauchen Sie ausreichende Mittel f\u00fcr den Lebensunterhalt, eine Unterkunft, eine Krankenversicherung und ein sauberes F\u00fchrungszeugnis.<\/p>\n Seit dem 17. Januar 2026 m\u00fcssen Antragsteller aus Nicht-EU-L\u00e4ndern, also etwa aus Gro\u00dfbritannien, nachweisen, dass ihre Immobilie mindestens 150.000 \u20ac wert ist. F\u00fcr B\u00fcrger der EU, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz gilt diese Wertgrenze nicht.<\/strong> Als Deutscher k\u00f6nnen Sie die Erlaubnis also auch mit einer g\u00fcnstigeren Wohnung beantragen.<\/p>\n Beachten Sie die Grenzen: Die Erlaubnis berechtigt nicht zum Arbeiten. Ob die Jahre damit f\u00fcr einen Daueraufenthalt z\u00e4hlen, ist unklar: Die Hinweise der Regierung verneinen das, das ge\u00e4nderte Gesetz sagt es aber nicht mehr ausdr\u00fccklich. Sie kann erl\u00f6schen, wenn Sie sich l\u00e4nger als 30 Tage au\u00dferhalb Montenegros aufhalten, es sei denn, Sie melden eine begr\u00fcndete Abwesenheit von bis zu 90 Tagen vorher an. Die Durchf\u00fchrungsbestimmungen zum neuen Gesetz werden noch erlassen, kl\u00e4ren Sie die aktuellen Anforderungen deshalb vor dem Antrag mit einem Anwalt.<\/p>\n Albatros Real Estate hat sein B\u00fcro im Zentrum von Bar. Wir bieten Wohnungen, H\u00e4user und Grundst\u00fccke in Bar und Umgebung zum Kauf und zur Miete an, in f\u00fcnf Sprachen. Wir pr\u00fcfen mit Ihnen den Katasterauszug, bereiten die Unterlagen vor und begleiten Sie bis zur \u00dcbergabe.<\/p>\n Sehen Sie sich unsere Immobilien zum Verkauf in Bar<\/a> an oder schreiben Sie uns<\/a> mit Ihrem Budget. Wir schicken Ihnen vor jeder Entscheidung eine Aufstellung aller Kosten.<\/p>\n Ja. Deutsche k\u00f6nnen Wohnungen, H\u00e4user und Baugrundst\u00fccke auf eigenen Namen kaufen, zu denselben Bedingungen wie Montenegriner. Gesperrt sind nur bestimmte Fl\u00e4chen wie landwirtschaftliche Grundst\u00fccke, Wald und Immobilien direkt an der Landgrenze. Ein Haus mit bis zu 5.000 m\u00b2 landwirtschaftlichem Grund ist erlaubt.<\/p>\n Nein. Sie k\u00f6nnen in Deutschland eine notarielle Vollmacht ausstellen, mit Apostille versehen und beglaubigt \u00fcbersetzen lassen. Ein Bevollm\u00e4chtigter in Montenegro erledigt dann Kauf und Eintragung f\u00fcr Sie.<\/p>\n Beim Verkauf in der Regel der Verk\u00e4ufer. Die Regelungen k\u00f6nnen abweichen, kl\u00e4ren Sie deshalb vor den Besichtigungen schriftlich, wer was zahlt.<\/p>\n Die Mindestgrenze von 150.000 \u20ac gilt f\u00fcr EU-B\u00fcrger nicht. Sie m\u00fcssen aber die \u00fcbrigen Voraussetzungen erf\u00fcllen, also Lebensunterhalt, Unterkunft, Krankenversicherung und ein sauberes F\u00fchrungszeugnis.<\/p>\n Sind die Unterlagen in Ordnung, kann der Notartermin wenige Wochen nach der Einigung stattfinden. Die Eintragung im Kataster dauert danach meist einige Wochen bis zwei Monate.<\/p>\n Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information auf Basis der Rechtslage im Oktober 2026 und keine Rechtsberatung. Lassen Sie die Einzelheiten Ihres Kaufs von einem Notar oder Anwalt best\u00e4tigen.<\/em><\/p>\nWie l\u00e4uft der Kauf ab?<\/h2>\n
1. Preis vereinbaren und Unterlagen pr\u00fcfen<\/h3>\n
2. Vorvertrag und Anzahlung<\/h3>\n
3. Unterlagen vorbereiten<\/h3>\n
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4. Hauptvertrag beim Notar<\/h3>\n
5. Zahlung per \u00dcberweisung<\/h3>\n
6. Eintragung im Kataster<\/h3>\n
7. Grunderwerbsteuer zahlen<\/h3>\n
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Montenegro?<\/h2>\n
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Welche Kaufnebenkosten fallen an? Ein Beispiel aus Bar<\/h2>\n
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\n \nPosition<\/th>\n Betrag<\/th>\n Hinweis<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n Kaufpreis<\/td>\n 150.000 \u20ac<\/td>\n Bestandswohnung<\/td>\n<\/tr>\n \n Steuer auf den Immobilienerwerb<\/td>\n 4.500 \u20ac<\/td>\n 3 % von 150.000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n \n Notargeb\u00fchr<\/td>\n ca. 628 \u20ac<\/td>\n 519 \u20ac nach Notartarif vom April 2026, zzgl. 21 % MwSt.<\/td>\n<\/tr>\n \n Vereidigter Dolmetscher<\/td>\n ca. 200 \u20ac<\/td>\n \u00dcbersetzung des Vertrags und Anwesenheit beim Termin<\/td>\n<\/tr>\n \n Katasterausz\u00fcge, Geb\u00fchren, Bankspesen<\/td>\n ca. 200 \u20ac<\/td>\n Pauschale, beim Notar best\u00e4tigen lassen<\/td>\n<\/tr>\n \n Maklerprovision<\/td>\n 0 \u20ac<\/td>\n Beim Verkauf in Bar zahlt sie in der Regel der Verk\u00e4ufer. Vorher schriftlich kl\u00e4ren.<\/td>\n<\/tr>\n \n Gesamt<\/strong><\/td>\n ca. 155.500 \u20ac<\/strong><\/td>\n rund 3,7 % Nebenkosten<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Welche laufenden Kosten hat man als Eigent\u00fcmer?<\/h2>\n
Bekommt man mit einer Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis?<\/h2>\n
Warum mit einer Agentur vor Ort in Bar kaufen?<\/h2>\n
H\u00e4ufige Fragen<\/h2>\n
Kann man als Deutscher in Montenegro ein Haus kaufen?<\/h3>\n
Muss ich f\u00fcr den Kauf nach Montenegro reisen?<\/h3>\n
Wer zahlt die Maklerprovision in Bar?<\/h3>\n
Bekomme ich als Deutscher mit einer Wohnung f\u00fcr 100.000 \u20ac eine Aufenthaltserlaubnis?<\/h3>\n
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Montenegro?<\/h3>\n